L’accès à la propriété peut être parfois source de conflit, surtout lorsque les acquisitions se font sur plan  : non seulement il faut réserver un ou deux ans à l’avance, mais il faut s’attendre parfois à des désagréments, notamment lorsque les promoteurs ne respectent pas à la lettre leurs engagements. Pour protéger les acquéreurs, le législateur a voulu encadrer ces opérations par des textes de loi. C’est dans ce cadre que la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) a vu le jour.

Cette formule est très pratiquée dans les pays développés, mais n’arrive pas à s’imposer au Maroc malgré de nombreuses réformes. Il faut rappeler que la loi 107- 12 encadrant cette formule est entrée en vigueur il y a une dizaine d’années. Son concept a pour objectif de permettre aux promoteurs de «prévendre» leurs programmes avant la fin des travaux. Cette technique leur permet également de financer de manière spécifique la réalisation des chantiers en évitant le circuit bancaire plus coûteux et plus contraignant. Pour les acquéreurs, il s’agit de régler un achat représentant un montant important, au point d’être parfois l’investissement d’une vie, en plusieurs échéances.

La nouvelle mouture de la VEFA est plus précise. Elle stipule qu’il s’agit de «toute convention par laquelle le vendeur s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé et à en transférer le prix à payer par ce dernier au fur et à mesure de l’avancement des travaux». C'est une réaffirmation forte de l’une des principales différences avec le régime de la VEFA en France par exemple. Dans ce dernier cas, la formule constitue en elle-même un transfert de propriété, alors qu’au Maroc le transfert de propriété n’intervient qu’in fine.

Juridiquement, la loi prévoit que l’acquéreur s’acquitte du prix du bien au fur et à mesure de la réalisation du projet : 5% lors de la signature du contrat préliminaire, 75% répartis en trois étapes (fondation, gros œuvres, finition) et 20% à la remise des clés. Mais les transactions réalisées via la VEFA demeurent très minimes et restent nettement en deçà des objectifs. En France, plus de 95% des opérations sont réalisées sous cette formule. Le texte existe depuis plus de 45 ans sans aucun changement et sans le moindre problème ni pour les promoteurs ni pour les acquéreurs.

«Les promoteurs n’ont pas adhéré à la VEFA. Dans la pratique, on continue d’utiliser des formules basées sur la réservation. Parfois, il n’y a même pas de contrat, juste des avances pour lesquelles le futur acquéreur reçoit un simple reçu sans avoir au préalable des garanties quant au respect du délai ou de l’exactitude des informations données au départ. Les promoteurs préfèrent ce genre de formule moins contraignante. Malheureusement, cela génère parfois des litiges. Le cas de Bab Darna en est le parfait exemple. Si le régime VEFA avait été appliqué, nous n’aurions jamais eu ce genre d’arnaque», souligne Mohamed Alaoui, expert en immobilier.

Il faut noter que les litiges devant les tribunaux sont de plus en plus nombreux. La justice met beaucoup de temps à se prononcer, en moyenne deux à trois ans, avec plusieurs désagréments pour les plaignants. «Les acquéreurs ne sont pas assez protégés à cause de la position dominante des promoteurs. Il est nécessaire de revoir les textes de loi en vigueur et de lancer une formule VEFA soft, ou bien encadrer les réservations», explique Alaoui. Reste à préciser que la loi actuelle prévoit un «contrat de réservation» en vertu duquel le vendeur peut obtenir une avance de l’acquéreur avant la conclusion du contrat préliminaire en offrant toutes les garanties nécessaires à l’acquéreur pour la sécurité de cette opération. Il y a aussi la possibilité d’établir le contrat de vente préliminaire après l’obtention de l’autorisation de construire et non après l’achèvement des travaux des fondations au niveau du rez-dechaussée, comme c’est le cas actuellement.