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Fiscalité immobilière : L’article 161 bis pose problème - Finances

Fiscalité immobilière : L’article 161 bis pose problème - Finances
Samedi 30 Novembre 2019 - Par Finances News

◆ L’actionnaire est doublement taxé lors de l’apport du bien et de la distribution des dividendes.

◆ Aucune exonération n’est prévue.

 


Par : Badr Chaou


 

L’article 161 bis du Code général des impôts stipule que les personnes physiques qui procèdent à l’apport de leurs biens immeubles et/ou de leurs droits réels immobiliers à l’actif d’une société autres que les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers réalisés suite audit apport. Ce sursis d’imposition demeure effectif mais est évidemment conditionné par l’évaluation du bien apporté à la société par un commissaire aux comptes.

Toutefois, certains experts font remarquer que durant la vie du projet, le promoteur va se trouver imposé à deux reprises. Une première fois, lorsque la société bénéficiaire de l’apport procède à la cession totale ou partielle ou au retrait des biens immeubles ou des droits réels immobiliers qu’elle a reçus ou lorsque les personnes physiques cèdent les titres acquis en contrepartie dudit apport. Et une seconde fois en tant qu’actionnaire de la société à travers les dividendes encaissés, la société paye l’impôt sur les sociétés à 31% et retient 15% au titre de l’impôt sur les dividendes. Selon Arji Abdelaziz, expert-comptable, auditeur, commissaire aux comptes «C’est certainement une aberration à laquelle le législateur doit apporter un palliatif. La solution serait de ne maintenir que l’imposition au sein de la société et de supprimer la TPI afin d’encourager l’investissement ».

L’apporteur paie la TPI au taux de 20% dès que la première vente est réalisée dans le projet. De même, le profit foncier réalisé à la date d’inscription desdits biens immeubles et/ou droits réels immobiliers à l'actif de la société est soumis à l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers, et ce au nom du contribuable ayant procédé à l’opération de l’apport. Dans ce cas, ce profit foncier est égal à la différence entre le prix d’acquisition desdits biens immeubles et la valeur de leur inscription à l'actif de la société.

Le profit net réalisé par les personnes physiques sur les cessions des titres acquis en contrepartie de l’apport est soumis à l’impôt sur le revenu au titre des profits de capitaux mobiliers. «La plus-value réalisée par la société bénéficiaire de l’apport précité, à la date de cession ou de retrait desdits biens immeubles et/ou droits réels immobiliers est soumise selon le cas, soit à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu», indique Arji Abdelaziz. «Le projet de Loi de Finances 2020 n’a aucune proposition pour pallier cette problématique, il faut revoir cette loi», préconise-t-il.

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