Immobilier : Le logement à 300.000 DH devient-il intenable ?
La hausse des coûts de construction complique la production de logements abordables. Face à des promoteurs confrontés à des charges croissantes, le seuil des 300.000 DH devient difficile à préserver.
Peut-on encore construire et vendre un appartement à 300.000 DH au Maroc ? Entre le renchérissement des matériaux, le coût du foncier et les délais administratifs, l'équation se complique pour les promoteurs. D'autant que le pouvoir d'achat des acquéreurs laisse peu de place à une augmentation des prix.
Les coûts de construction restent sous pression. Selon plusieurs témoignages de professionnels du secteur, les prix de certains matériaux auraient augmenté de 15 à 30%. Dans le logement économique, le coût des travaux sous-traités serait ainsi passé de 2.400 à 2.500 DH le m2 à une fourchette comprise entre 3.000 et 3.200 DH.
À titre d'illustration, pour 70 m² de surface de travaux facturés à ces tarifs, le coût théorique serait compris entre 210.000 et 224.000 DH, contre 168.000 à 175.000 DH auparavant. L'écart pourrait donc atteindre plusieurs dizaines de milliers de dirhams.
Le foncier pèse particulièrement lourd dans les grandes villes. Construire en périphérie permet parfois de réduire ce poste, mais éloigne les futurs habitants des centres d'activité. Les délais d'autorisation, qui peuvent atteindre 12 à 18 mois selon les professionnels, alourdissent également les charges.
Dans un entretien publié par Finances News Hebdo, Amine Mernissi, expert en immobilier, avait souligné les difficultés de production sur le segment des 300.000 DH, jusque dans les périphéries des grandes villes. Pour les promoteurs, estime-t-il, «l'équation économique demeure, à ce stade, incertaine». Il préconise une révision de certains paramètres de Daam Sakane et un dialogue entre les acteurs du secteur pour améliorer la disponibilité des logements.
Des coûts plus élevés, des acheteurs sous pression
Les statistiques officielles nuancent néanmoins l'idée d'une flambée générale des prix immobiliers. Selon Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC (Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie), l'indice des prix des actifs immobiliers a progressé de 0,7% au deuxième trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent, dont 1% pour le résidentiel.
Ces chiffres ne contredisent pas nécessairement les hausses évoquées par les professionnels. L'indice suit les prix des biens échangés, principalement sur le marché de l'existant, tandis que leurs estimations concernent les matériaux et les chantiers. Les deux mesures sont différentes. Elles montrent surtout que les promoteurs ne peuvent pas répercuter automatiquement leurs surcoûts sur les prix de vente.
En face, la capacité de financement reste limitée. Au troisième trimestre 2026, selon le HCP, 39% des ménages déclaraient s'endetter ou puiser dans leur épargne pour couvrir leurs dépenses. Seuls 2,8% parvenaient à mettre de côté une partie de leurs revenus. Dans ces conditions, même une hausse modérée du prix d'un appartement peut éloigner certains acquéreurs de la propriété.
300.000 DH : un seuil qui change le montant de l'aide
Le seuil de 300.000 DH joue également un rôle central dans le programme Daam Sakane. Un acquéreur éligible bénéficie de 100.000 DH pour un logement ne dépassant pas ce prix, contre 70.000 DH pour un bien vendu au-delà de ce seuil et jusqu'à 700.000 DH.
La différence est loin d'être anodine. Pour un appartement à 300.000 DH, l’acheteur doit donc financer les 200.000 DH restants. En revanche, si le prix du logement passe à 320.000 DH, l’aide de l’État serait de 70.000 DH. L’acquéreur doit alors financer 250.000 DH. Ainsi, une hausse de 20.000 DH du prix du logement entraînerait une dépense supplémentaire de 50.000 DH pour l’acheteur.
Ce mécanisme rend le passage au segment supérieur particulièrement sensible pour les ménages. Il pose aussi une question aux promoteurs : comment préserver le seuil qui ouvre le droit à l'aide maximale lorsque les coûts de construction augmentent ?
Le programme suscite pourtant un réel intérêt. Selon un bilan officiel présenté en juin 2026, plus de 105.000 personnes avaient bénéficié de l'aide directe au logement. Les moins de 40 ans représentaient 52% des bénéficiaires.
Amine Mernissi distingue néanmoins l'intérêt des ménages de leur capacité à concrétiser un achat. «La demande est bel et bien là. Est-elle satisfaite ? C'est une autre question», relève-t-il. Selon l'expert, le principal défi réside dans la disponibilité de logements correspondant aux budgets des acquéreurs, notamment dans les grandes villes. Il appelle à ajuster le dispositif pour mieux rapprocher l'offre de la demande.
Le nouveau gouvernement a annoncé en octobre la poursuite de l'aide directe et sa volonté d'augmenter l'offre. Mais ce soutien ne réduit pas pour autant les coûts supportés par les promoteurs.
