Dans un contexte où le secteur du BTP & construction représente près de 5% du PIB, l'immobilier a joué un rôle vital dans l’économie marocaine depuis 2005. À cette époque, le gouvernement marocain avait pris des mesures pour réduire le déficit en logements et éliminer l'habitat insalubre des villes marocaines, à travers des programmes tels que «Villes sans Bidonvilles» lancé en 2004 et «Logement social» en 2010. Cette période de croissance soutenue, alimentée par une demande accentuée et le soutien de l'État, a permis aux acteurs du secteur de bénéficier d'un financement considérable de la part du secteur bancaire.

En effet, l'encours des crédits accordés aux promoteurs immobiliers a été multiplié par 48 entre août 2004 et février 2013, alors que l'encours total du secteur bancaire national n'a augmenté que trois fois sur la même période. Mais cette dynamique n'a pas perduré pour diverses raisons, selon les analystes de Valoris Securities. Ils citent la fin de l'euphorie liée à la réduction du déficit en logement, des problèmes d'adéquation entre l'offre et la demande, la détérioration du pouvoir d'achat des ménages suite aux mesures de réduction des dépenses et des subventions de la Caisse de compensation du gouvernement, ainsi que l'absence de nouvelles mesures de soutien de l'État en matière de logement pour d'autres segments de la société.

«Ces facteurs, combinés à une utilisation excessive de l'effet de levier par les acteurs immobiliers, facilitée par le secteur bancaire, ont plongé le secteur dans une période difficile au cours des dix dernières années. En conséquence, le secteur bancaire a dû réduire son exposition à l'immobilier (qui représentait près d'un tiers de l'encours bancaire en 2012), ce qui a entraîné de véritables difficultés financières pour les opérateurs immobiliers. La demande a continué à se contracter malgré la baisse des taux d'intérêt sur les prêts immobiliers», précise Valoris Securities. Au cours de cette période, le nombre des nouvelles constructions a fortement diminué depuis 2013, avec seulement une légère reprise en 2019, avant d'être à nouveau affecté par une série de crises à partir de 2020, notamment la pandémie de Covid-19, la guerre en Ukraine et l'inflation.

Le secteur voit enfin le bout du tunnel

Toutefois, en 2023, après près de 10 ans de difficultés pour le secteur, il serait tout à fait judicieux, selon le courtier, de se demander si le secteur a atteint son creux, surtout que plusieurs opérateurs ont achevé un long et dur processus de réduction de leur niveau d’endettement. En effet, les grandes lignes du nouveau programme d’aide au logement ont été présentées devant le Roi, mardi dernier, après que les dispositions fiscales destinées aux promoteurs immobiliers ont pris fin en 2020. Ce nouveau programme, qui s’étale sur la période 2024-2028, vise à renouveler l’approche d’aide à l’accès à la propriété et à venir en aide au pouvoir d’achat des ménages, à travers une aide financière directe à l’acquéreur. Y sont éligibles les Marocains résidant au Maroc ou à l’étranger, qui ne sont pas propriétaires au Maroc et qui n’ont jamais bénéficié d’une aide au logement.

Les montants de l’aide seront en fonction de la valeur du logement acquis. Ainsi, le montant de l’aide est fixé à 100.000 DH pour l’acquisition d’un logement dont le prix de vente est inférieur ou égal à 300.000 DH TTC, 70.000 DH pour l’acquisition d’un logement entre 300.000 DH et 700.000 DH TTC. Ce programme permettra, sur le plan social, de faciliter l’accès au logement pour les classes sociales à faible revenu et la classe moyenne, de réduire le déficit en logement et d’accélérer l’achèvement du programme «Villes sans bidonvilles». Sur le plan économique, il contribuera à accroître l’offre de logement, à redynamiser le secteur de l’habitat et à dynamiser le secteur privé, notamment les PME et la création d’emploi.

Les opérateurs veulent tourner la page

Malgré les nombreux déséquilibres auxquels ils font face, les acteurs de l'immobilier coté tentent de rétablir leur situation financière et de sortir la tête de l’eau après plusieurs années sombres. Dans un contexte marqué par les tensions inflationnistes, une demande léthargique et le retard d’application de la nouvelle réglementation relative à l’immobilier social, les promoteurs ajustent leurs stratégies et définissent de nouveaux plans de développement axés sur de nouvelles priorités. Leur détermination se traduit par des résultats positifs au cours du 1er semestre, renforcés par plusieurs initiatives de restructuration. D’ailleurs, les dossiers du secteur immobilier sont recherchés sur le marché boursier depuis le début d’année. L'indice sectoriel affiche une performance d'environ 111% en YTD, se hissant en tête des variations des 23 secteurs listés à la Bourse.