- Les évaluateurs indépendants auront un grand rôle à jouer.

- Le maintien des rendements demande des investissements dans la qualité.

L’immobilier professionnel locatif marocain a connu un grand saut en 2016 après la publication du dahir n°1-16-130 du 5 août 2016 portant promulgation de la loi 70-14 relative au fonctionnement des OPCI. Le secteur voit depuis l’émergence de foncières structurées venant soutenir aussi bien l'offre que la demande sur ce segment de marché. La financiarisation de l'immobilier donne en effet un nouveau souffle aux actifs immobilisés des entreprises et permet aux épargnants de goûter aux joies du locatif, sans en porter les risques de liquidité et autres contraintes juridiques, ou encore celles relatives à la taille des investissements. C'est d'ailleurs ce modèle que la dernière recrue de la Bourse de Casablanca, Immorente, veut vendre aux épargnants : accéder à l'immobilier locatif à partir de 100 DH.

En attendant les premiers agréments, qui permettront aux OPCI de bénéficier d'un statut spécial qui ressemble à celui des OPCVM en termes de gestion et de protection de l'épargne, le marché, lui, s'organise. De nouveaux standards en matière de gestion et de qualité des actifs (zones de bureaux modernes, malls structurés, zones franches, etc.) sont recherchés. Du côté de l'offre, cette perspective propose une alternative aux entreprises désirant consacrer leurs capacités de mobilisation de ressources vers le financement de leur coeur de métier (industrie, commerce, marketing) plutôt que vers l’investissement immobilier qui consomme de l'énergie, des ressources financières et humaines et que les entreprises ne savent pas toujours gérer.

Le cas de Label'Vie, avec sa filiale VLV qui a fusionné par la suite avec la foncière Petra, en est le parfait exemple : lorsque le groupe de grande distribution a décidé de réduire la taille de l'immobilier dans son actif pour la diriger vers sa foncière, cela s'est soldé par une fonte de l'endettement, une amélioration de la structure de charges et de cash et par de la création de valeur pour les actionnaires.

D'autres facteurs structurels contribuent à l’évolution de la demande d’actifs immobiliers professionnels. Selon Immorente, la foncière du groupe CFG, «la poursuite des politiques publiques à l’échelle nationale de promotion de secteurs clés de l’économie marocaine (aéronautique, automobile, logistique, etc.) favorise la création d’écosystèmes structurés dans lesquels l’immobilier occupe une place importante».

En second lieu, toujours selon la note d'information d'Immorente qui accompagnait son projet d'IPO, la croissance économique du pays et l’émergence de groupes nationaux de plus en plus importants, alliées à l’implantation continue d’entreprises étrangères, contribuent à l’amélioration des standards de construction et de services liés aux actifs. En d'autres termes, l'arrivée de grands cabinets internationaux qui souhaitent se positionner sur ce marché, particulièrement dans sa composante gestion, permet de relever le niveau général de la profession et de la challenger. Enfin, il faut signaler que cette activité dépend également de l’augmentation de la part du commerce moderne dans les habitudes de consommation des ménages : plus de commerces modernes, c'est un plus grand potentiel de financiarisation des actifs et plus de demandes de financements. Un cercle vertueux pour le secteur. ■

Ces métiers qui gravitent autour des OPCI

La financiarisation de l'immobilier ouvre la voie à de nouveaux métiers, dont le Facility management, avec pour rôle d'optimiser les fonctions support autour de l'immobilier, et le métier d'évaluateur. Car les OPCI devront valoriser leurs biens avec des méthodes scientifiques (DCF, comparables, etc.), et ce chaque semestre.

Des cabinets d'expertise existent déjà et, selon nos informations, une association est déjà en cours de création. Un projet de décret passé le mois dernier en Conseil de gouvernement a pour objectif de réguler cette profession, qui aura pour les OPCI l'importance qu'a l'expertise-comptable pour les entreprises. Ceci sans oublier toute l'activité qui sera créée pour les cabinets d'affaires, dont la conduite et la sécurisation des transactions. Bref, il y aura tout un écosystème dont certaines composantes n'ont même pas encore émergé.

A. H