Sièges sociaux, bureaux de filiales, agences, etc., les banques et les assurances ont un stock d’immobilier et de foncier important. Un stock qui a toujours pesé sur leur bilan, alors qu’elles n’ont pourtant pas vocation à détenir de la pierre. Car, lorsqu’elles souhaitent développer des agences, les banques sont très souvent amenées à les acheter. Elles se retrouvent donc à la tête d’un patrimoine foncier, un peu sans le vouloir. En plus de la titrisation (peu utilisée), les Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) sont venus offrir une grande marge de manœuvre aux entreprises désirant liquéfier leur bilan.

Ce nouveau mécanisme leur permet de financiariser rapidement leur bilan en transférant leurs biens immobiliers vers des fonds OPCI. En contrepartie, ces sociétés financières allègent leur bilan, les pressions sur leurs capitaux propres et disposent de liquidités immédiates. Des plus-values sont également engrangées dans la foulée lors de l’apport des biens, d’autant qu’elles seront exonérées jusqu’en 2023. L’autre avantage est que les OPCI représenteront une nouvelle classe d’actifs, qui permettra aux banques et aux investisseurs institutionnels de diversifier leurs placements et profiter d’un couple rendement/risque optimisé.

Premiers effets constatés

Les banques, premières bénéficiaires des OPCI, ont déjà constaté les effets dans leurs comptes. Les opérations de transfert d’actifs vers des fonds immobiliers se sont succédé entre 2019 et 2021. Dernier exemple en date, la BMCI, qui a obtenu le 24 décembre 2020 l’agrément de l’AMMC pour lancer son OPCI «Cleo Pierre SPIRFA», dont la gestion et la structuration ont été confiées à REIM Partners, avec pour objectif d’y loger une partie du patrimoine immobilier de la banque. Une opération à deux volets : la BMCI entre au capital d’Aradei Capital et Aradei Capital acquiert les actions de l’OPCI «Cleo Pierre SPIRFA», qui détient un portefeuille d’agences bancaires exploitées par la BMCI.

Ce portefeuille d’agences a été valorisé à près de 620 MDH par deux experts immobiliers indépendants agréés par le ministère de l’Économie et des Finances. Les agences sont situées dans 17 villes à travers le Royaume et sont louées à la BMCI au titre de contrat de bail long terme. En constituant l’OPCI «Cleo Pierre SPIRFA» en janvier 2021, la BMCI avait pour objectif de contribuer à l’émergence de cette nouvelle classe d’actifs en apportant des agences stratégiques de ses métiers Retail et Corporate. Avec cette opération, la banque poursuit cet objectif tout en scellant un partenariat stratégique à long terme avec la foncière Aradei Capital, se traduisant par l’entrée de la BMCI au capital d’Aradei Capital à hauteur d’un peu moins de 5%.

La souscription par BMCI est réalisée à travers une opération d’acquisition de titres d’Aradei Capital sur le marché des blocs de la Bourse des valeurs de Casablanca sur la base d’un prix de l’action de 400 DH. L’acquisition par Aradei Capital des actions de ce fonds s’inscrit dans sa stratégie de se positionner en tant qu’investisseur d’OPCI. L’acquisition de ce portefeuille permet à la foncière de générer un rendement immédiat et de diversifier ses locataires en intégrant une institution bancaire de premier rang. Pour le management de la banque, «la BMCI se réjouit de ce partenariat stratégique qui lui permet de transférer son véhicule OPCI à la foncière Aradei Capital, mais également de devenir actionnaire de cette foncière. Le Groupe BMCI, à travers cette opération stratégique à deux volets, confirme son engagement à participer au développement des OPCI au sein du Royaume via son partenariat avec Aradei Capital, qui bénéficie d’un portefeuille d’actifs de qualité, d’équipes expertes dans le domaine de l’immobilier ainsi que d’un prestigieux actionnariat de référence». Avant BMCI, le Groupe bancaire BCP avait annoncé avoir transféré plus d’1 milliard de DH d’actifs vers le fonds Patrimoine Premium SPI-RFA lancé par la société de gestion d’OPCI Africa Stone Management, filiale du groupe bancaire. 

«Les opérations entre la BCP et sa filiale Africa Stone Management ont été concrétisées par l’agrément AMMC de l’OPCI Patrimoine Premium SPI-RFA auquel la BCP et les BPR avaient apporté 170 agences représentant une valeur de cession de l’ordre d’un milliard de DH», selon la banque. La banque explique par ailleurs que Africa Stone Management poursuivra son travail d’accompagnement et de création de valeur en faveur de partenaires de la BCP cherchant à optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier et à créer de nouvelles opportunités et perspectives de rentabilité.

CIH Bank avait également annoncé, dans sa communication financière à fin 2019, la création d’un fonds OPCI, géré par AjarInvest (qui en détient 6 pour le moment). Le lancement de ce fonds a eu un double impact sur les comptes de la banque, à savoir un impact sur les comptes sociaux, avec une plus-value de cession de 338 MDH; et un autre sur le bilan, à travers une baisse des immobilisations de 96 MDH et une hausse des titres et prises de participation de la banque de 434 MDH. Ainsi, CIH Bank a pu constater dans ses comptes sociaux un résultat brut d’exploitation de 1,2 milliard de DH, en progression de 51,6% suite à la réalisation de cette opération.

Atlanta/ Sanad : pionniers chez les assureurs

Chez les assureurs, c’est Atlanta et Sanad qui ont recouru en premier aux fonds immobiliers. Ils avaient apporté 4 actifs à un OPCI géré par AjarInvest. Cette opération a permis à l’assureur de générer une plus-value de 222,27 MDH. La collaboration entre AtlantaSanad et Ajarinvest a été opérée au deuxième semestre de l’année 2019, donnant naissance à plusieurs chantiers permettant la mise en place d’un OPCI dédié, regroupant une partie des actifs immobiliers qu’elles détiennent pour une valeur immobilière estimée de 441 MDH (273,76 MDH pour Atlanta et 167,24 MDH pour Sanad). La contre-performance des marchés financiers et la baisse du niveau des dividendes ont largement été compensées par la génération de plusvalues issues de la création par la compagnie d’un OPCI au premier semestre 2020.

La compagnie a dégagé un résultat consolidé en hausse de 5,6% comparativement à juin 2019. Atlanta-Sanad ne cache pas son ambition de se positionner parmi les pionniers de ce nouveau marché et de profiter des avantages fiscaux qu’offre ce nouveau véhicule d’investissement, tout en valorisant les actifs en location appartenant au groupe et en profitant de l’externalisation possible de la plus-value latente.