Finances News Hebdo : Quelles sont les particularités de l’immobilier locatif au Maroc ? 

Nawfal Bendefa : L’immobilier locatif est en pleine croissance au Maroc. Il est en cours de structuration et de sophistication. Cette croissance est impulsée par la conjonction de plusieurs fondamentaux, dont trois principaux sont à noter : • Une vague d’externalisation des murs par des acteurs de la place, qui voient la valeur ajoutée d’un financement du foncier et murs. Il faut savoir qu’en moyenne, pour des secteurs comme l’industrie, la santé, le commerce ou l’éducation, l’immobilier représente environ 70% de l’investissement global. Alors, imaginez ce que cela fait comme levier et accélération du potentiel de croissance pour ces entreprises. L’Europe a connu cette vague d’externalisation à la fin des années 90, début des années 2000.

• L’immobilier locatif est soutenu par un besoin en immobilier de dernière génération dans différents secteurs : retail, bureaux, industries, santé. Par exemple, le commerce offre un fort potentiel au Maroc  : nous sommes à moins de 1/10ème de la superficie commerciale par nombre d’habitant comparé à l’Europe. Même avec une digitalisation de l’expérience retail et le e-commerce qui prendra sa part de marché, nous sommes encore loin derrière les standards internationaux dans le parc existant et qui aura tendance à accompagner la vague de e-commerce comme on le voit sur des marchés matures.

• Et enfin, l’immobilier locatif présente un rendement attractif pour les investisseurs entre la distribution de dividende et la croissance du capital. Et ceci est d’autant plus vrai dans le contexte actuel de faibles rendements des produits de dette.

F. N. H. : Selon vous, comment l’immobilier locatif peut-il financer la relance économique post-Covid 19 ?

N. B. : D’un point de vue du contexte général, l’immobilier locatif performe bien en période de crise. C’est la tendance qui ressort des crises passées sur les marchés matures. Les opérateurs, alors à la recherche de financements innovants, ont, entre autres, recours à l’externalisation de leur patrimoine immobilier comme outil de financement alternatif. Le rôle des foncières est d’être un financeur important des opérateurs économiques pour différents secteurs. Le métier de la foncière en immobilier locatif est encore nouveau au Maroc, mais son rôle est mieux compris et devient un choix de plus en plus évident pour les acteurs marocains. L’immobilier locatif est également un outil important d’accompagnement et de financement de l’économie, ce qui s’inscrit pleinement dans les ambitions du nouveau modèle de développement du pays adopté en avril 2021. Il y a une volonté nationale d’avoir recours à l’épargne privée et au marché des capitaux pour financer la croissance et les projets de développement économique et d’infrastructure. De ce point de vuelà, l’immobilier locatif s’inscrit en plein dans cette stratégie. Introduire des OPCI et des foncières à ce moment précis de la relance veut tout simplement dire donner un vrai coup de main à des acteurs nationaux et internationaux opérant au Maroc pour le financement de leur croissance.

F. N. H. : D’après ces premières années d’expérience pour l’immobilier locatif au Maroc, y a-t-il des ajustements fiscaux ou réglementaires à apporter pour mieux développer l’activité ?

N. B. : La réponse est clairement oui. Il y a une association active des acteurs de l’immobilier locatif, l’AMIL («Association marocaine de l’immobilier locatif»), qui travaille sur une veille des initiatives et structurations qui ont fait leurs preuves dans des marchés matures et comment leurs adaptions au Maroc pourraient se faire. Cette association a conduit récemment une étude d’impact relative au secteur de l’immobilier locatif au Maroc, avec le Cabinet Grant Thornton Conseil. Les résultats de cette étude seront bientôt communiqués. Pour revenir un peu en arrière, il y a déjà une belle réussite récente : les OPCI. Le cadre juridique et fiscal des OPCI au Maroc a été une réussite, bien que ce marché n’en soit qu’à ses débuts. Cette réussite est bien confirmée pour deux raisons. La première, c’est qu’il a pu mobiliser des capitaux importants vers des actifs immobiliers qui étaient en partie «dormants». Cette transition sert à moderniser les actifs et les passer en gestion active et professionnelle. Dans certains cas, même si les détenteurs des titres des OPCI in fine sont peut-être les mêmes que les anciens détenteurs des actifs sous-jacents par le passé. La deuxième raison, c’est que les volumes de transaction ont généré une fiscalité importante à un moment où notre pays a besoin de recettes fiscales. L’AMIL étudie l’introduction de mesures similaires pour l’immobilier locatif afin de créer une activité d’investissement en immobilier locatif, drainer de l’épargne supplémentaire vers cette activité, mais aussi augmenter les recettes fiscales générées.

F. N. H. : Comment s’inscrivent les enjeux RSE dans le secteur de l’immobilier locatif ?

N. B. : Notre vision chez Aradei Capital est que l’immobilier locatif doit avoir un réel impact sur le territoire, à la fois sur l’environnement et auprès des communautés. C’est un sujet particulièrement riche, surtout dans des pays émergents comme le Maroc, et qui couvre plusieurs volets. Des enjeux sociétaux - Pour en citer quelques-uns : la création d’emplois déclarés et pérennisés avec une couverture sociale aux employés, la promotion de l’égalité des genres, la promotion de l’économie locale (emploi, fournisseurs), l’aide au financement de la PME, etc. Des enjeux environnementaux – Des initiatives telles que concevoir des constructions durables bénéficiant de certification environnementale, être capable à terme de mesurer et réduire les émissions de CO2, etc. Les enjeux sociétaux et environnementaux doivent être intégrés dans l’ADN des foncières. Cela répond également aux nouvelles attentes des investisseurs  qui sont de plus en plus à la recherche d’investissement offrant certes une rentabilité financière, mais dont le sous-jacent a des impacts positifs sur la société et l’environnement.

F. N. H. : Enfin, comment s’est comportée l’activité de Aradei Capital et comment s’annonce 2022 ? 

N. B. : Ces premiers mois de 2022 s’inscrivent dans une dynamique positive pour la foncière, avec un retour de la clientèle au sein de nos actifs retail. Nous avons également poursuivi une politique d’investissement soutenue avec l’avancement du programme de développement de quatre cliniques privées dans le cadre de la joint-venture Akdital Immo. L’année 2022 a également été marquée par le contexte géopolitique et les perturbations induites pour le secteur immobilier : hausse des matières premières et des coûts de construction, délais d’approvisionnement plus longs, mais malgré cela, nous arrivons à maintenir le yield de nos investissements.