Finances News Hebdo : Quelles sont les particularités fiscales d’un fonds OPCI ?

Youssef Salihi : L’OPCI jouit du régime de transparence fiscale, en vertu duquel sont exonérés de l’IS les bénéfices liés aux activités se rapportant à son objet social, tel que défini par l’article premier de la loi cadre 70-14  : c’est une exonération totale et permanente de l’IS au titre desdits bénéfices. Par ailleurs, le bénéfice de ce régime est subordonné au respect de certaines conditions, notamment celles en relation avec les minimas de distribution. En effet, l’OPCI est tenu de distribuer :

• 85% au moins du résultat de l’exercice afférent à la location des immeubles construits;

• 100% des dividendes et parts sociales perçus; • 100% des produits de placement à revenu fixe perçus;

• 60% au moins de la plus-value réalisée au titre de la cession des valeurs mobilières.

Aussi, dans l’hypothèse d’une opération d’apport de biens immeubles à un OPCI, outre l’obligation d’évaluer lesdits biens par un commissaire aux apports, l’OPCI est tenu de respecter une période de conservation d’au moins 10 ans à compter de la date de l’apport. Bien que l’essence même de l’OPCI soit d’apporter plus de liquidité à l’immobilier, cette condition reste, à mon avis, très contraignante, limitant de manière considérable la liquidité de l’OPCI qui pourrait se trouver dans l’obligation de garder des biens immeubles, même en cas de performance en berne ou de conjoncture défavorable… En outre, sont exonérés également de manière totale et permanente de l’IS retenue à la source, les dividendes perçus, les intérêts et les revenus des certificats de Sukuk servis aux OPCI. En matière de droits d’enregistrement, les actes relatifs notamment aux variations de capital et aux modifications des statuts sont également exonérés. Certes, l’OPCI est un véhicule bénéficiant d’une fiscalité douce se traduisant notamment par le régime de transparence fiscale. En revanche, l’impôt est appréhendé entre les mains des porteurs de titres : c’est le corollaire du principe de transparence fiscale.

F. N. H. : Qu’en est-il de la fiscalité de l’investisseur en OPCI ?

Y. S. : Le corollaire du principe de transparence fiscale est la fiscalisation des bénéfices réalisés par l’OPCI entre les mains des porteurs de titres. Ainsi, la fiscalité financière s’appliquera à l’investisseur en fonction de sa nature  : personne physique ou morale. En effet, si l’investisseur est une personne physique résidente, les dividendes servis par l’OPCI sont imposables à l’IR dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers au taux de 15% libératoire. Aussi, en cas de cession de titres OPCI, la plus-value éventuelle conséquente à cette cession est passible également de l’IR dans la catégorie des profits de capitaux mobiliers au taux de 20%. Par ailleurs, si l’investisseur est une personne morale soumise à l’IS, les dividendes perçus bénéficieront d’un abattement de 60%. En conséquence, les bénéfices réalisés au niveau de l’OPCI et distribués aux porteurs de titres personnes morales soumises à l’IS seront fiscalisés uniquement à hauteur de 40%, d’où tout l’intérêt d’une détention de titres OPCI à travers une société.

En outre, la plus-value conséquente à une cession de titres OPCI est un produit exceptionnel inclus dans le résultat fiscal de la société cessionnaire et est imposable dans les conditions du droit commun. En matière de droits d’enregistrement, les actes relatifs aux cessions de titres d’OPCI dans le cadre des opérations de rachats-souscriptions entrainant une augmentation de capital sont exonérés. En revanche, les actes relatifs aux opérations de cession directe de titres d’OPCI entre porteur sont assujettis au taux de 6% applicable aux sociétés à prépondérance immobilière. En définitive, la financiarisation de l’immobilier à travers l’OPCI, c’est considérer un immeuble, par essence local et physique, comme un actif financier qui apporte des revenus. Ainsi, un actif immobilier est analysé comme la somme des revenus locatifs actualisés. Dès lors, l’immeuble passe du statut patrimonial classique au statut financier (pierre-papier). Ainsi, l’OPCI transforme un revenu foncier en revenu mobilier, avec à la clé une fiscalité financière plus clémente que la fiscalité immobilière.

F. N. H. : Depuis le lancement des OPCI, beaucoup d’institutionnels, des banques et des assurances ont apporté des actifs à des fonds OPCI. Qu’en est-il des avantages sur le plan fiscal ?

Y. S. : C’est une remarque pertinente. A mon avis, la disposition fiscale phare ayant incité ces institutionnels à apporter totalement ou partiellement leur patrimoine immobilier à un OPCI reste indéniablement le régime dérogatoire temporaire, en vertu duquel les opérations d’apport de biens immeubles à un OPCI se font, sous réserve du respect de certaines conditions, sans frottement fiscal immédiat. Ainsi, cette disposition a permis à certains opérateurs économiques, notamment institutionnels, disposant d’un patrimoine immobilier et désireux de liquéfier leur bilan ou repenser leur stratégie immobilière sans douleur fiscale, d’apporter ledit patrimoine à un OPCI, avec à la clé un sursis d’imposition de la plusvalue d’apport. A cet effet, si l’on souhaite apporter un bien immeuble à un OPCI, la plus-value latente d’apport bénéficie d’une imposition différée jusqu’au moment de la cession totale ou partielle des titres représentatifs d’apport, avec à la clé un abattement de 50% en matière d’IS/IR.

Par ailleurs, le bénéfice des avantages de ce régime est subordonné au respect d’un certain nombre de conditions. En effet, outre le formalisme à respecter (engagement dans l’acte d’apport à acquitter l’IS/l’IR sur la plus-value nette d’apport lors de la cession partielle ou totale ultérieure des titres, et le dépôt d’une déclaration d’après un imprimé modèle accompagnée de l’acte d’apport dans un délai de 60 jours), l’apport des biens immeubles doit être effectué par des personnes morales soumises à l’IS et des personnes physiques soumises à l’IR (RNR / RNS) entre le 01/01/2018 et le 31/12/2022. Ceci dit, à 6 mois de l’expiration de ce régime dérogatoire temporaire, les opérateurs économiques désireux de restructurer leur patrimoine immobilier à travers un OPCI se bousculent pour ne pas rater la fenêtre de fin 2022. Ainsi, selon des sources concordantes, les demandes d’agrément pour de nouveaux OPCI affluent au niveau de l’AMMC. Bien qu’à mon avis ce régime doit être reconduit, avec cette disposition le législateur a apporté une réponse indéniable à la houleuse problématique de sortie d’un bien immeuble du patrimoine d’une entreprise, souvent perçue par les opérateurs économiques comme une bombe à retardement fiscale.

F. N. H. : Quelques années après le démarrage de l’activité, pensez-vous qu’il existe des pistes d’amélioration sur le volet fiscal ou juridique ?

Y. S. : Pratiquement trois années se sont écoulées depuis l’octroi des premiers agréments OPCI au Maroc. Malgré un contexte économique, immobilier et financier particulièrement troublé, 9 sociétés de gestion et 34 OPCI ont été agréés, pour un actif net de 23,46 milliards de DH à fin avril 2022, en hausse de 8,62% par rapport à fin 2021. Porté par l’attractivité de ce véhicule immobilier considéré comme un nouveau levier de financement de l’économie, permettant de mobiliser l’épargne longue dans le secteur de l’immobilier et de développer le secteur financier, avec un potentiel de 200 milliards de DH, soit l’équivalent de 15% de l’assiette immobilière et près de 20% du PIB, la cadence des créations d’OPCI reste assez soutenue et ce, malgré la subsistance de certaines incertitudes sur les plans juridique et fiscal. Ainsi, des incertitudes subsistent en matière de structuration d’entreprise, notamment la possibilité pour des foncières de droit commun, dont le fonctionnement est presque identique à un OPCI, d’obtenir l’agrément sans passer par la voie classique, celle de l’apport des actifs immobiliers à une nouvelle entité faisant figure d’OPCI et la constitution d’une deuxième structure en la personne de la société de gestion, laquelle doit être elle-même agréée, ce qui constitue en soi un processus long et onéreux. En effet, l’article 100 de la loi cadre 70-14 permet à titre transitoire et pendant une durée de 3 ans à compter de la date de la publication de ladite loi au bulletin officiel, aux foncières ayant la forme de SA d’obtenir l’agrément de SPI dans les conditions et selon les modalités prévues par la loi précitée.

Or, du fait que le texte en langue arabe de ladite loi a été publié dans l’édition générale du Bulletin officiel en date du 19 septembre 2016, la durée de 3 ans précitée pendant laquelle les foncières auraient pu procéder à une transformation en OPCI a déjà expiré. Ainsi, mise à part cette disposition dont le délai d’application a d’ores et déjà expiré, il n’y a aucune disposition dérogatoire ou processus allégé prévu en faveur des foncières de droit commun existantes facilitant leur transformation en OPCI. Ainsi, une foncière de droit commun ne peut devenir un OPCI en l’état. Il en est de même de la fusion d’un OPCI et d’une foncière de droit commun ainsi que de l’apport partiel d’actif. Sur un plan fiscal, le bénéfice du régime de transparence fiscale est subordonné notamment à la conservation d’au moins 10 ans des biens immeubles apportés à l’OPCI. A ce titre, le défaut de conservation des biens immeubles apportés pendant la période de 10 ans précitée, entrainerait la déchéance de la transparence fiscale et l’exigibilité de l’IS entre les mains de l’OPCI.

Comme nous l’avons cité, il s’agit d’une durée assez longue et contraignante ne prenant pas en compte, notamment les cas de force majeure, la vétusté du bien et sa performance. Aussi, pour bénéficier du sursis d’imposition au titre de la plus-value conséquente à l’apport des biens immeubles à l’OPCI prévu par le régime dérogatoire temporaire précité, le transfert desdits biens doit être effectué avant le 31 décembre 2022. Ainsi, afin d’accompagner le développement de ce véhicule pendant cette période embryonnaire, il serait judicieux de proroger cette disposition pour encourager les opérateurs économiques retardataires et désireux de structurer leur patrimoine immobilier. En outre, comme nous l’avons cité également, si l’on souhaite apporter un bien immeuble à un OPCI, la plus-value latente d’apport bénéficie d’une imposition différée jusqu’au moment de la cession totale ou partielle des titres représentatifs d’apport, avec un abattement de 50% en matière d’IS/IR. A mon avis, il s’agit d’une disposition pénalisante pour les porteurs de titres, du fait que la cession d’un seul titre entraîne l’exigibilité immédiate de l’impôt au titre de la plus-value d’apport totale après application de l’abattement de 50% précité. Il serait souhaitable d’appliquer une proportionnalité d’imposition en cas de cession de titres OPCI. Enfin, bien que l’OPCI ne soit pas un véhicule destiné à détenir beaucoup de cash, l’obligation en termes de minima de distribution limite significativement non seulement les perspectives d’investissement en vue d’acquérir des actifs immobiliers, mais également la capacité de remboursement en cas d’endettement.