La demande immobilière accuse une forte régression. Une bonne partie des projets est soit à l’arrêt, soit différée. Les mesures de relance du gouvernement risquent de ne pas donner l’effet escompté.

 La crise de l’immobilier se confirme de jour en jour. Outre les indicateurs du secteur qui sont en berne, les avis des opérateurs sont sans équivoque. 

La régression a touché dans un premier temps les résidences secondaires et le haut standing avant de se généraliser à tous les segments. Les villes nouvelles n’ont pas échappé à cette tendance qui n’a fait qu’accentuer la situation des ventes de logements déjà catastrophique.

Devant l’expansion urbanistique des grandes métropoles et pour faire face à la rareté du foncier, la création des villes nouvelles s’est imposée comme une alternative pour résorber le déficit en matière de logements. Mais quelques années après leur lancement, ces nouvelles cités ont connu un échec cuisant. Tamesna à Rabat, Tamansourt à Marrakech ou Lakhyayta à Casablanca n’ont pas séduit les potentiels acquéreurs malgré la forte demande. 

Les responsables de l’Etat, notamment ceux des départements concernés, ont, à l’unisson, confirmé le constat d’échec. Les promoteurs ont été contraints de revoir à la baisse leurs prévisions. Certains projets ont été arrêtés d’autres évoluent au ralenti. Plusieurs problèmes ont surgi avec les futurs acquéreurs puisque les délais n’ont pas été respectés. 

«J’ai réservé dans un projet immobilier de logement social du groupe Chaâbi Liliskane à Tamesna. Le contrat stipule que la livraison sera effective au terme de 18 mois. On nous a imposé de contracter un crédit pour confirmer l’achat. Ce que j’ai fait volontiers bien que je paie également un loyer de 2.000 DH à Témara. A présent, je règle l’échéance à la banque sans être livrée. A l’état actuel de l’avancement du projet, je risque d'attendre encore», affirme amèrement Naima Hakani. Les mesures de relance lancées par le gouvernement comme les incitations fiscales ou encore le nouveau programme de 500 MDH pour soutenir ces projets, risquent de ne pas donner l’effet escompté. Avec la rareté des liquidités, les promoteurs trouvent beaucoup de difficultés pour financer leurs projets au moment où les banques deviennent plus exigeantes en matière de garantie. Dans les villes nouvelles, la demande est en forte chute, ce qui a contraint les promoteurs à différer leur programme d’investissement et de s’orienter vers les zones plus porteuses.

Autre facteur et non des moindres, la frilosité des banques à l’égard du secteur immobilier. Il y a quelques années, le crédit Fogarim était commercialisé par plusieurs banques, aujourd’hui seules la Banque Populaire et dans une moindre mesure la BMCE continuent de le proposer. Et là encore les critères de sélection deviennent de plus en plus rigoureux.

«J’ai beaucoup d’avis de vente de logements à Tamesna. Certains ont réduit le prix à plusieurs reprises parfois inférieur au prix d’acquisition pourtant ils n’arrivent pas à trouver preneur. Cette ville a fait l’objet d’un mauvais lancement. Dépourvue d’infrastructures et de centres d’activités, elle n’arrive pas à séduire de nouveaux résidents», explique Mohamed Amini, gérant d’une agence immobilière.

La ville de Tamansourt dans la banlieue de Marrakech accuse, elle aussi, le coup au moment où l’immobilier dans la région est en net recul.

«On a privilégié le logement au détriment des autres composantes essentielles d’une cité, à savoir les services publics, les zones d’activités et le transport qui reste un élément essentiel pour relier ces localités aux métropoles avoisinantes. Ce facteur explique en grande partie l’échec retentissant des villes nouvelles surtout Tamansourt», indique-t-on auprès de l’Association des promoteurs de Marrakech.

Le parallèle peut être fait avec les villes nouvelles dans le monde qui ont mis beaucoup de temps pour se développer et s’émanciper. 

Après quelques années de lancement, le nombre de logements habités reste très faible par rapport aux prévisions. C’est le cas notamment de Brasilia, la capitale du Brésil qui, malgré ses 60 ans, n’a pu rivaliser avec Sao Paulo ou Rio de Janeiro, ou encore Yamoussoukro en Côte d’Ivoire par rapport à Abidjan. 

 

 

Pratique

 

Schéma d’aménagement

Un schéma d’aménagement et de développement doit déterminer tout périmètre d’urbanisation, qui délimite les territoires incluant les secteurs déjà urbanisés et ceux dans lesquels il entend implanter les nouveaux secteurs d’expansion urbaine. 

Un schéma peut également déterminer les zones qui seront les premières aménagées ou réaménagées à l’intérieur d’un périmètre d’urbanisation.

Par une démarcation entre les types d’activités et de développement de ces milieux, les périmètres d’urbanisation contribuent à une meilleure différenciation entre les milieux ruraux et urbains. 

Cela donne de la visibilité à tous les acteurs concernés notamment les autorités locales ou nationales, les régies de distribution d’eau, d’électricité et d’assainissement, les sociétés de télécoms, la Protection civile…

Afin de minimiser les conflits d’utilisation du sol dans les territoires ruraux et urbains, la démarcation des territoires est assortie de mesures de protection et de mise en valeur des secteurs agricoles et urbains.

La détermination des périmètres d’urbanisation permet aussi une meilleure structuration du développement à l’échelle régionale ainsi qu’une meilleure planification des équipements et des infrastructures à l’échelle locale.

Leur délimitation à partir d’une identification des secteurs déjà développés et d’une évaluation des superficies requises pour l’expansion urbaine future, doit tenir compte des tendances relatives aux changements de population et d’emplois, et peut favoriser le développement des secteurs les plus propices sur les plans économique, social et environnemental.

 

Selon les besoins de la communauté ou de la ville, un schéma d’aménagement peut privilégier les zones d’habitation, les zones d’activités ou les zones industrielles.

 

Charaf Jaidani