En cas de malentendu, seule la justice est habilitée à trancher. Mais la procédure est lente et compliquée, surtout lorsque les gens impliqués sont mineurs, des personnes non localisées et difficiles à informer.

Elle est aussi coûteuse et nécessite des expertises et des frais que beaucoup de personnes ne peuvent pas supporter.

L’indivision dans un bien immobilier résulte d’un héritage, d’un divorce ou d’achat groupé. Contrairement à la copropriété qui définit les parts matériellement individualisés de tout un chacun, en prévoyant des parties communes, l’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de bien, sans pour autant que leurs parts respectives se trouvent matériellement divisées. Cette situation concerne aussi bien les terrains agricoles que les immeubles bâtis dans les périmètres urbains. Pour les propriétaires dans l’indivision, c’est une véritable problématique. Elle crée le plus souvent des tensions au niveau de l’exploitation courante du bien, notamment son entretien, voire des hostilités qui ne peuvent être résolues que par voie judiciaire.

En effet, en cas de malentendu, seule la justice est habilitée à trancher. Mais la procédure est lente et compliquée, surtout lorsque les gens impliqués sont mineurs, des personnes non localisées et difficiles à informer. Elle est aussi coûteuse et nécessite des expertises et des frais que beaucoup personnes ne peuvent pas supporter.

«Ce sont les affaires les plus courantes dans la cour civile. L’intransigeance des personnes en conflit, le manque de communication et de négociation font traîner le dossier devant la justice. Un jugement nécessite au moins une année en première instance et deux ans en appel. Son exécution peut durer une année, voire plus. La procédure est compliquée surtout s’il y a plusieurs personnes impliquées. Il faut les convoquer à chaque audience. Cela prend beacoup du temps», affirme Nabil Haddaji, avocat au barreau de Casablanca.

Outre la voie judiciaire, le partage peut être à l’amiable si les propriétaires trouvent un compromis. Cette option est rarement suivie car les personnes concernées se trouvent déjà dans des rapports conflictuels et toute négociation s’avère stérile. «J’ai dû renoncer à une action en justice contre mon ex-épouse. Le litige concerne le partage d’un appartement qu’on a acheté à parts égales moyennant un crédit bancaire. L’appartement devait être vendu aux enchères pour que toutes les parties trouvent leur compte, notamment la banque qui doit être payée par anticipation sur le crédit. Je me suis rendu compte que le bien immobilier ne sera pas évalué à sa juste valeur et que les grands perdants seront mes enfants. Nous étions contraints de trouver un arrangement à l’amiable», souligne Ahmed Nouri, cadre administratif à Casablanca.

Pour départager les belligérants, la vente aux enchères est l’ultime étape ordonnée par la justice. La répartition du prix de vente s’effectue au prorata des quotesparts de chaque propriétaire indivis, telles qu’elles sont précisées sur le certificat de propriété duquel on retranche les frais et autres charges.

Le partage peut concerner un ou plusieurs biens à la fois. Il est donc primordial de réaliser un inventaire chez un notaire ou chez les adouls, avec une description détaillée et la valeur de chaque bien. Pratiquement, certains biens sont faciles à partager, mais d’autres nécessitent une expertise pour qu’aucune partie ne soit lésée et éviter aussi les contestations.

C. Jaidani

Indivision vs copropriété : quelle difference ?

A l’instar de la copropriété, l’indivision est une forme de propriété collective dont la gestion est assurée en commun. Juridiquement, l'indivision est caractérisée par l'absence de personnalité juridique ce qui n’est pas le cas de la copropriété. Ceci a pour conséquence de requérir l'accord de tous les indivisaires pour les décisions concernant le bien en question. Les parts d'indivision peuvent être incluses dans le patrimoine. Les co-indivisaires ne sont pas solidaires entre eux.

L'indivision est un système qui nécessite la bonne entente de tous les indivisaires.

Pratique : Valorisation d’un bien

Le propriétaire d’un bien immobilier peut être amené à connaître le prix actuel de son bien. C'est notamment le cas lorsqu’il souhaite vendre comme il peut tout simplement vouloir satisfaire sa curiosité. Il existe plusieurs méthodes pour estimer la valeur de son bien immobilier.

Estimer son bien immobilier est indispensable avant de le mettre en vente. Il faut faire un choix. Le vendeur peut en effet décider de faire appel à une agence immobilière ou à un spécialiste du marché local. Dans ce cas, il devra verser des honoraires, voire signer un mandat autorisant le professionnel de mettre le bien en vente. Il est également possible d'estimer soi-même son bien. Pour ce faire, il y a lieu de se renseigner sur les prix pratiqués pour des biens similaires, noter objectivement les points forts et les points faibles du bien, connaître le prix au mètre carré... Autant d'informations à assimiler pour trouver le juste prix du bien. Le juste prix, c'est le prix maximum auquel peut être vendu le logement.

Solliciter un professionnel de l'immobilier reste le meilleur moyen pour faire évaluer son bien le plus juste possible par rapport au prix actuel du marché local. Seul un agent immobilier qui opère dans le secteur, détient les connaissances nécessaires pour évaluer le bien.

Ses critères sont multiples (prix d'achat du bien, montant des travaux réalisés, surfaces intérieures et extérieures, état général, prix auquel les biens similaires ont été vendus et urgence de la vente).

Si l'agent en charge de l'estimation est mandaté pour vendre la maison, il a tout intérêt à ne pas la sous-estimer. Il est en effet rémunéré à la commission et bénéficie d'un pourcentage sur la vente.