Le taux de réalisation reste timide, ne dépassant pas 25%, surtout dans les grandes métropoles. Lourdeurs administratives, non-respect des cahiers des charges, essor démographique important... expliquent ce décalage.

Le Maroc a connu un essor urbanistique de grande envergure ces dernières années, sur­tout dans les grandes métro­poles. Pour répondre à une demande sans cesse crois­sante en matière de loge­ments et de zones d’activité, de nouveaux quartiers à la périphérie des villes ont vu le jour, et d’autres cités ont été lancées.

L’objectif est d’atténuer la pression sur les métropoles et de remédier à la rareté du foncier. Mais ces nou­velles zones enregistrent un taux d’équipement très faible notamment en matière de services publics qui pénalise sérieusement leur cadre de vie et réduit sensiblement leur attractivité.

Il y a quelques mois, les opérateurs et les départe­ments concernés ont reconnu l’échec des villes nouvelles. Les opérations de commer­cialisation sont largement en deçà des attentes. A cet égard, plusieurs problèmes se manifestent, notamment le manque de moyens de trans­port, la sécurité, l’absence ou le faible niveau des équi­pements sociaux, les centres de soins, les écoles et autres locaux administratifs. Les habitants doivent faire la navette vers le centre urbain le plus proche pour satisfaire leurs besoins. Dans les nou­velles villes comme Tamesna ou Tamansort, les opérateurs immobiliers sur place sont loin d’atteindre leurs objec­tifs et se sont vu astreints à revoir leur stratégie marketing en vue d’arrêter ou de dif­férer les futurs programmes sur lesquels ils ont beaucoup investi en termes de mobilisa­tion foncière.

«Les déboires et les retards accusés dans certains pro­jets, les réclamations récur­rentes des acquéreurs et le taux de désistement élevé ont donné une mauvaise image de ces villes nouvelles», a lancé un intermédiaire en immobilier à Temarra, avant d’ajouter que «contrairement aux autres zones urbanis­tiques dans le Royaume, dans les nouvelles villes, les prix sont quasi-stagnants ce qui a contraint certains acquéreurs à se débarrasser de leurs logements parfois avec une moins-value». Dernièrement, la Fédération regroupant les Agences urbaines du Maroc (Majal) a tiré la sonnette d’alarme. Il ressort d’une étude commanditée par le ministère de l’Habitat sur les régions de Casablanca, Rabat et l’Oriental que le taux de réalisation des équipements ne dépasse pas les 25%.

Durant la dernière décennie, 2.000 hectares ont été dédiés dans le cadre du plan d’amé­nagement de la région de Rabat. Mais seuls 744 ha ont été effectivement équipés. La région de l'Oriental n'est pas mieux lotie. Le taux de réalisation des équipements prévus par le plan d'aména­gement 2008-2018 n'a guère dépassé les 35%.

La problématique des équi­pements touche également les nouveaux quartiers. A Sidi Maârouf, à Casablanca, où la croissance démographique bat son plein, le nombre d’ha­bitants dépasse les 60.000. Pourtant, il n’y a qu’un seul lycée. Résultat : un suref­fectif dans l’institution avec une moyenne de plus de 40 élèves par classe.

Pour les spécialités tech­niques, les élèves n’ont d’autre choix que de s’orien­ter vers d’autres quartiers de la ville. C’est le même constat évoqué pour le dispensaire, où plusieurs spécialités ne sont pas disponibles faute de services ou de ressources humaines.

«Les explications à ces défail­lances sont diverses. Il y a tout d’abord l’évolution de ces quartiers à une vitesse qui dépasse largement celle de la programmation pour la réali­sation de ces administrations.

Il faut également noter que certains lotisseurs ou promo­teurs ne respectent pas le cahier des charges, et font tout pour tirer le maximum de profit du foncier dispo­nible, à travers notamment la concentration des loge­ments et autres immobiliers d’activité, tout en réduisant les superficies dédiées aux espaces verts, aux voiries et aux équipements adminis­tratifs», explique Mohamed Alaoui, expert en immobilier. Autre fait de taille, la lourdeur des procédures pour exécu­ter l’expropriation pour uti­lité publique ou pour obtenir les autorisations nécessaires pour la construction d’une administration donnée.

Enfin, il y a les retards enre­gistrés pour mettre à exécu­tion les plans d’aménagement qui constituent, en quelque sorte, le schéma urbanistique pour au moins les dix pro­chaines années d’une ville.

Charaf Jaidani

Pratique

Zones urbaines

Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et ceux où les équi­pements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Le classement en zone urbaine n’accorde pas nécessairement le droit de construire. Un permis peut être refusé à cause d’une insuffisance des réseaux ou pour un secteur non suffi­samment équipé.

La zone urbaine doit être desservie par une voie publique et être équipée des réseaux d’eau et d’électricité. Concernant l’assainissement et en l’absence d’un réseau collectif, il est essentiel de s’assurer de l’aptitude des sols à recevoir un système d’assainissement individuel.

Les zones urbaines ont voca­tion à être multifonctionnelles afin de favoriser une gestion économe de l’espace et un renouvellement urbain, de limiter les déplacements et de renforcer les centralités.

La spécification de zone, bien qu’elle ne soit pas strictement interdite, ne devrait reposer que sur des motifs de sécu­rité ou de salubrité publique : activités dangereuses ou risques de nuisance pour les populations.

En ce sens, l’interdiction de toute occupation du sol devra être justifiée par un motif d’urbanisme démontré.

Lorsque les voies publiques, les réseaux d'eau, d'électrici­té et, le cas échéant, d'assai­nissement existants à la péri­phérie immédiate d'une zone à urbaniser ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, les orientations d'amé­nagement et de program­mation et le règlement défi­nissent les conditions d'amé­nagement et d'équipement de la zone. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménage­ment et de programmation ainsi que du règlement.