La régression de la demande a impacté l’offre et réduit les prix des biens.

Le segment des résidences touristiques et secondaires est la principale victime de cette morosité. Depuis quelques années, les mises en chantier tournent au ralenti. La hausse des tarifs de la Conservation foncière brouillent davantage les pistes.

C’est un marché en berne. Telle est la phrase qui résume l’état du secteur immobilier au Maroc. Cette tendance a commencé il y a quelque temps, mettant fin à la surchauffe qui a duré entre 2007 et 2013. Peut-on parler de déprime conjoncturelle ou sommes-nous dans un cycle baissier ? En tout cas, tous les indicateurs existants confirment que l’activité évolue au ralenti. Déjà, l’année 2015 s’était soldée par une baisse des mises en chantier de 3,8%. En 2014, elles ont reculé de 8%. Alors qu’en 2016, le premier semestre a accusé un recul de 13% et tout laisse penser que l’année sera marquée par une nouvelle rechute.

La déprime touche pratiquement tous les segments et toutes les régions, avec toutefois des nuances selon les catégories et les zones. «Durant six ans, entre 2007 et 2013, le marché de l’immobilier a connu une forte expansion. Attiré par des marges très substantielles, il a été fortement investi par les opérateurs. Certains ont délaissé leur activité d’origine (industrie, agriculture, commerce…) pour se convertir en un laps de temps réduit en promoteurs. Certes, il y a un fort besoin en logement, mais l’offre n'est pas adaptée à la demande. Les prix ont fortement augmenté dépassant largement les capacités d’achat des consommateurs», souligne Mohamed Alaoui, expert en immobilier.

Face à cette situation, les opérateurs du secteur essaient de s’adapter à la nouvelle donne, même si la situation est compliquée pour certains du fait qu’ils sont lourdement endettés. N’arrivant pas à honorer leurs engagements, quelques promoteurs sont au bord de la faillite. D’ailleurs, les banques ont classé le secteur immobilier à risque et ont commencé à exiger des garanties supplémentaires, en plus d’être très regardantes sur la viabilité des projets. «Quand il n’y a pas de visibilité et que la demande est en baisse, nous réduisons nos projets. L’offre est contrainte de suivre. Plusieurs autres opérateurs essaient actuellement de diversifier leurs activités dans d’autres secteurs plus porteurs afin de combler le manque à gagner. C’est un retour de manivelle», souligne Hassan Marih, promoteur à Casablanca.

Mais des disparités existent entre les régions. La régression a touché notamment les villes à vocation touristique comme Marrakech et Agadir. Certains opérateurs accordent des rabais de plus de 30% pour écouler leurs stocks et équilibrer leur situation financière.

Sous l’effet de la forte croissance et de l’offre, le segment des résidences touristiques et secondaires a connu une véritable chute. A Rabat, dans des quartiers résidentiels comme Hay Ryad, certains promoteurs ont baissé les prix de 10%. Mais, paradoxalement, à Casablanca, les tarifs sont restés quasi-inchangés.

Dans le segment du logement social, la situation a également connu quelques changements. Fini le temps de la surchauffe, les offres sont de plus en plus disponibles. Les promoteurs sont devenus moins exigeants au niveau de l’apport. Dans les régions autres que Casablanca ou Rabat, les prix ont baissé, passant de 250.000 à 200.000 DH, voire à 180.000 DH dans certaines villes. Pour séduire les acquéreurs, les promoteurs proposent la gratuité des frais d’enregistrement et de notaire ou des articles mobiliers.

Par ailleurs, d’autres facteurs devraient à leur tour impacter le secteur. Il s'agit des tarifs des droits de la Conservation foncière qui ont augmenté depuis le 1er novembre. Cette hausse devrait renchérir le coût final des biens. En effet, la hausse de la grille concerne toutes les prestations. Ainsi, les droits d’enregistrement ont augmenté de 50% pour passer à 1,5% de la valeur du bien immeuble. La réquisition d’immatriculation est fixée à 1% de la valeur, sans oublier les frais de publicité, les droits superficiaires, le droit fixe, les frais de bornage… Des hausses qui contribueront à un renchérissement de l’immobilier, déjà plombé par l’instauration d’une taxe sur les livraisons à soi-même (60 DH/ m2), la taxe sur les terrains non bâtis qui est répercutée sur le client final, et une panoplie de taxes parafiscales (fer à béton, ciment et sable).

C. Jaidani

Pratique : Echange de biens

Pour vendre un bien immobilier, il existe plusieurs options notamment la vente classique, la vente aux enchères ou l’échange. Le principe de cette dernière est simple. Chaque partie donne à l’autre son bien immobilier. L’opération est réalisée en un seul contrat signé par-devant le notaire en une seule fois. Cette solution présente l’avantage de conférer plus de garantie que les ventes, et engendre nettement moins de frais.

Bien entendu, pour qu’un échange soit valable, il faut que les deux parties trouvent un équilibre. Avant de procéder à l’échange, les propriétaires doivent déterminer la valeur de leur bien, comme ils peuvent s’entendre sur une estimation faite d’un commun accord. L’intervention d’un expert n’est pas obligatoire, mais elle est conseillée. Sur le plan pratique, l’échange présente plusieurs atouts.

Au lieu de procéder à deux ventes, il n'y a qu'une seule transaction ! Tous les frais sont divisés par deux (sauf s'il y a une soulte, c'est-à-dire un écart entre la valeur des deux biens immobiliers échangés). Il n’y a pas de dossier de crédit à monter, ni de prêt bancaire à solliciter ou d'intérêts à payer. Autre avantage, c’est qu’il n’y a pas d'agent immobilier ou d’intermédiaire à rémunérer. Concernant le payement des frais, il dépend de la valeur des deux biens. S'ils sont de valeur identique, tous les frais sont divisés par deux entre les co-échangistes, notamment les droits de mutation (la taxe de publicité foncière est calculée sur le prix de vente du bien le moins cher), les honoraires du notaire et les autres frais divers.

Si les biens sont de valeur inégale, les frais sont divisés par deux. Mais celui qui reçoit le bien immobilier le plus coûteux paie en plus une soulte (somme d'argent) pour compenser l'excédent de la valeur vénale. Il doit s'acquitter également de la taxe foncière calculée sur la différence entre le prix de vente de l'autre bien et le sien.