Onze ans seulement après sa mise en application, la loi sur la copropriété a mon­tré ses limites. Le nouveau texte apporte de nouvelles précisions et de nouvelles clauses, mais reste en déphasage avec la réalité, notamment sur le volet lié au syndic et aux cotisations.

Un nouveau projet de loi est dans le pipe pour encadrer la copropriété. Il est déjà validé par le Conseil de gouver­nement et devrait être appliqué probablement en 2016. Cette formule immobilière a le vent en poupe ces dernières années. Le texte se veut plus souple et plus précis, car il s‘attaque à différents domaines et sources de litiges ou de problèmes entre les copropriétaires, d’une part, les autorités ou les promoteurs, d’autre part. Ainsi, le projet de loi a vu son champ d’attribution élargi, il redéfinit les règles du système de la copropriété, les missions du syndic, sa gestion financière, la bonne gouvernance, les droits et les obligations des coproprié­taires, les mesures relatives à la copropriété en cas de difficulté. «Le texte est juridiquement bien ficelé et bien précis. Mais entre ce que prévoit la loi et ce qui se fait dans la réalité, il y a un grand déphasage. Première remarque, la loi en vigueur n’est pas bien appliquée dans son ensemble, car les Marocains n’ont pas encore acquis la culture de la copropriété. On a entamé une réforme de la loi sur la copro­priété après une décennie seu­lement du lancement de la mou­ture actuelle, alors que certains pays disposant de textes dédiés datant de plus de quarante ans ne connaissent pas le moindre problème. Tant qu’il n’y aura pas une application ferme et tant que les textes ne seront pas respectés, aucune réforme ne pourra réussir et donner les effets escomptés», souligne Nabil Haddaji, avocat au barreau de Casablanca et membre de l’association de protection des consommateurs. En effet, le nouveau projet de loi a prévu la nomination d’un syn­dic et d’un vice-syndic. L’idée est de ne pas laisser la responsabi­lité de la gestion des immeubles vacante. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance des parties communes, la loi a prévu un budget prévisionnel et une provision pour la prise en charge des grands travaux d'entretien. Mais c'est la partie règlement des cotisations qui pose pro­blème. Certains copropriétaires refusent de payer leur cotisation, volontairement ou involontaire­ment, ou le font parfois tardive­ment. «Déjà avec le syndic existant, il y a des problèmes au niveau du fonctionnement. Même si la tâche est le plus souvent béné­vole, elle n’est pas assumée convenablement, surtout au niveau de la collecte des cotisa­tions. Il faut trouver un nouveau moyen, plus rigoureux pour que les payements soient respectés et se fassent à temps. Il serait judicieux de les intégrer, par exemple, à la facture d’eau et d’électricité», explique Haddaji. Au sujet des syndics profession­nels, le nouveau projet de loi n’a pas apporté beaucoup de nou­velles modifications et l’activité reste mal encadrée. «La plupart des syndics profes­sionnels sont des entreprises qui ne respectent pas la loi. Leurs agents de sécurité, de nettoyage ou d’entretien sont sous-rému­nérés (en deçà du Smig). Ils travaillent au-delà de l’horaire légal, et leur profil n’est pas conforme aux normes. Certains sont parfois des repris de jus­tice. Comment peut-on, dans ces conditions, assurer une pro­fessionnalisation de l’activité ?», s’interroge Haddaji. La détermination du budget pour la gestion et l’entretien des équi­pements communs se faisait auparavant au gré des syndics et en fonction des immeubles, leur zoning et les charges y affé­rentes. Actuellement, c’est la loi qui détermine le montant des cotisations et le budget prévi­sionnel pour le fonctionnement de la copropriété. Mais, dans le texte, il n’y a pas de précisons techniques sur le sujet. Doit-on faire appel à un expert pour les évaluer ? Et sur quelle base ? Par ailleurs, il faut noter que le nouveau texte donne plus de précisions sur la distinction entre les parties communes et les par­ties privatives et les systèmes de droit y afférents. Dans la pratique, les parties communes ont toujours été l’objet de litiges, notamment les jardins, les cours, ou les terrasses. Le nouveau projet de loi donne la possibi­lité de limiter temporairement la part de chaque propriétaire dans les parties communes dans les immeubles réalisés de façon progressive. Il est prévu aussi l’interdiction de la division, la sai­sie et la vente des parties com­munes et les droits affiliés

Pratique

De nouvelles clauses

Le nouveau projet de loi sur la copropriété précise plusieurs règles comme la détermina­tion des cotisations relatives au service collectif en fonc­tion de la part de chaque propriétaire dans les parties privatives. Il est aussi question des règles de dépôt, de l’enregis­trement et de la publication du système de la copropriété auprès de l’Agence nationale de la conservation foncière et du cadastre et de la cartogra­phie (ANCFCC). Le nouveau texte impose la définition des ressources financières de l’union des copropriétaires et la procé­dure de recouvrement des montants qui leur sont dus. En ce qui concerne les arrié­rés de cotisation, le délai de prescription a été prorogé de 2 à 4 ans. Outre le compte bancaire légal du syndic, le nouveau projet de loi pré­voit l’ouverture d’un nouveau compte pour les charges et frais non prévus. Le texte fait la distinction entre le quorum pour la tenue de l’assemblée générale, et celui exigé pour le vote. Pour plus de flexibilité, il est prévu l’adoption, à la majorité relative au lieu de la majorité absolue, des décisions se rapportant à la préservation de la copropriété, l’entretien de celle-ci ou encore à la garantie de la sécurité des résidents. Concernant les décisions importantes comme la révo­cation du syndic ou l’appro­bation du budget, la majorité requise est de • des votants au lieu de la majorité abso­lus. Afin d’inciter les coproprié­taires à payer leurs cotisa­tions, seuls ceux qui se sont acquités de la contribution ont le droit d’assister aux réunions et à l’assemblée générale. S’agissant des coproprié­tés en état de difficulté, un gestionnaire par intérim est nommé pour une durée renouvelable ne dépassant pas un an. Durant le mandat de ce ges­tionnaire, il est stipulé l’ar­rêt de toutes les poursuites judiciaires dont l’objectif est le payement de sommes d’argent ou la résiliation de contrats effectifs. 

Charaf Jaidani