Des défaillances de construction majeures sont constatées et les résidents vivent un véritable calvaire. Le boom immobilier et la surchauffe du marché ont accéléré le rythme et augmenté le volume des réalisations, aux dépens de la qualité.

Le logement social a connu un essor notoire ces dernières années au Maroc. Notre pays est cité en exemple dans le monde. La politique d’incitation et de soutien de l’Etat donne ses fruits. Contrairement aux autres catégories d’habitat, ce créneau continue de ratisser large, et les promoteurs tra­vaillent à stock zéro. Les acqué­reurs doivent attendre au moins deux années pour être livrés. Le lancement de ce segment, avait suscité des interrogations quant à la qualité de ces logements. Chez les promoteurs, on assure que «les constructions se font selon les normes» alors que du côté des autorités compé­tentes, on rétorque que «les projets sont réalisés conformé­ment aux cahiers des charges, et des contrôles sont opérés pour s’assurer de la conformité des réalisations».

Le calvaire résidents

Mais une visite dans les quar­tiers dédiés aux logements sociaux fait découvrir des rési­dents qui se plaignent souvent de la qualité de leur résidence.

«Plusieurs habitants du quartier souffrent au quotidien de diffé­rents maux liés à des défauts majeurs de construction. Les cloisons de séparation entre les appartements ne répondent pas aux critères d’insonorisation; on peut pratiquement entendre les bruits et même les conversa­tions des voisins. Ce qui est grave, c’est qu’on remarque des fissures et autres défail­lances dans les fondations. Nous avons fait des constats et avons interpellé les autori­tés compétentes. Mais pour ce genre d’affaires, c’est la Justice qui doit trancher et ordonner des dommages et intérêts. Cela fait trois ans qu’on suit la procédure. Nous avons gagné en première instance, mais le promoteur a fait appel et on attend toujours. Pendant ce temps, nous vivons une véri­table psychose, craignant que l’immeuble s’effondre à tout moment», explique Hassan Belaid, président d’une asso­ciation locale à Sidi Moumen, Casablanca.

Ces dérapages existent pra­tiquement dans les quartiers de logements sociaux. C’est le cas d’Al Moustakbal réalisé par un grand groupe immobi­lier. «Depuis quelques années, nous avons constaté des pro­blèmes au niveau du réseau d’assainissement. Les canaux sont insuffisants pour évacuer un grand débit dû à la den­sité démographique. Par souci d’économie, le promoteur du projet a utilisé de petits canaux et des raccordements inadé­quats. Le résultat ne se fait pas attendre, les eaux usées dérapent et sont déversées sur la voie, créant des odeurs nauséabondes et des désa­gréments aux habitants, sans oublier des risques sanitaires ou environnementaux graves», rapporte Driss Baridim, militant associatif. Comment expliquer ces défaillances, qui, à long terme, devraient accentuer le climat de mécontentement. Certains habitants du quartier n’ont pas hésité à organiser des sit-in et des manifestations devant les sièges des promo­teurs ayant réalisé ces projets.

«Il faut rappeler que le boom immobilier entre 2005 et 2010 a été rapide, avec une forte croissance. La surchauffe du marché était impressionnante ! Pour répondre à la demande, un travail à la chaîne a été opéré par les promoteurs. Ils n’étaient pas préparés au grand volume de constructions ni à un rythme accéléré de réali­sations. Ils étaient contraints de recruter ou de sous-traiter. Parfois, ils ne trouvaient pas la main-d’oeuvre nécessaire et adéquate pour réaliser ce genre de travail. Pour leur part, les autorités n’avaient pas les moyens humains nécessaires pour assurer le contrôle de tous les logements. Leurs agents se contentaient d’opérations som­maires», explique Mohamed Alaoui, expert en immobilier.

Ces quartiers sont impactés éga­lement par d’autres contraintes, comme l’insuffisance des infrastructures de base et des services publics. Pour optimiser leurs investissements, les pro­moteurs cherchent à exploiter au maximum la surface dis­ponible. Ils donnent la priorité aux constructions d’habitat ou de commerce, aux dépens des voiries, des espaces verts et autres locaux de service ou de loisir. La densité préconisée pour ces projets est de 250 logements par hectare, alors que certains opérateurs arrivent à 400 logements, ce qui crée une forte densité démogra­phique aux effets négatifs sur la qualité de vie dans ces quar­tiers.

Pratique

TVA et loge­ment social

Conformément au Code des impôts, le montant de la TVA afférente au logement social est versée au bénéfice de l’acheteur à condition que ledit logement soit acquis auprès des promo­teurs immobiliers, personnes physiques ou morales ayant conclu une convention avec l’Etat. Le compromis de vente et le contrat de vente défini­tif doivent passer par-devant notaire.

Le montant précité est versé par le receveur de l’administration fiscale au notaire sous forme d’une partie du prix égale au montant de la TVA indiqué dans le contrat de vente établi sur la base du compromis de vente.

Le contrat de vente définitif doit spécifier le prix de vente et le montant de la TVA correspon­dant, ainsi que l’engagement de l’acquéreur à affecter le loge­ment social à son habitation principale pendant une durée de quatre années à compter de la date de conclusion du contrat d’acquisition définitif.

A cet effet, l’acquéreur est tenu de fournir au promoteur immo­bilier concerné une attestation délivrée par l’administration fiscale attestant qu’il n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers, la taxe d’habitation et la taxe de services communaux assise sur les immeubles soumis à la taxe d’habitation.

Toutefois, peut également acquérir ce type de logement, le propriétaire dans l’indivision soumis, à ce titre, à la taxe d’habitation et à la taxe de ser­vices communaux.

Le bénéficiaire doit consentir au profit de l’Etat une hypothèque de premier ou de deuxième rang, en garantie du paiement de la TVA versée par l’Etat ainsi que des pénalités et majorations exigibles en cas de manque­ment à l’engagement précité.

A cet effet, le notaire est tenu de produire au receveur de l’admi­nistration fiscale dont dépend son domicile fiscal certains documents.

Le receveur de l’administration fiscale procède à l’établisse­ment d’un ordre de paiement au nom du notaire du montant de la TVA indiqué dans le compro­mis de vente, avec envoi audit notaire d’un état individuel ou collectif comportant le ou les noms des bénéficiaires ainsi que les montants y afférents.

Charaf Jaidani