◆ La formule n’arrive pas à s’imposer à cause de la réticence des promoteurs.

◆ Pour qu’il soit adapté au paysage juridique marocain, le texte nécessite une large concertation.

Par C. Jaidani

Lancée en grande pompe en 2002 dans le sillage de l’essor de l’immobilier, puis révisé en 2016, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), appelée communément vente sur plan, n’arrive toujours pas à s’imposer dans le secteur. Le nombre de transactions lancées sous cette forme reste insignifiant par rapport au volume global, et le système ne donne pas les effets attendus par le gouvernement.

Pourtant, cette formule propose des avantages indéniables aussi bien pour le promoteur que pour l’acquéreur. Elle peut assurer la sécurité des accédants à la propriété en ce qui concerne les avances versées au vendeur au cours de la construction du bien en leur garantissant le remboursement des sommes versées en cas d’inachèvement des travaux de construction. Pour le promoteur, c’est une alternative permettant de contourner les sources de financement classiques.

Actuellement, en cette période crise, elle peut être un stimulateur pour booster la demande et donner une nouvelle impulsion à l’activité. Le système a fait ses preuves dans d’autres pays comme en France, par exemple, où 95% des ventes sont effectués selon ce principe. 15% seulement des promoteurs financent leurs opérations par fonds propres contre une moyenne de 50% au Maroc. Selon plusieurs professionnels interrogés à ce sujet, «il existe un grand déphasage entre les textes de loi sur la VEFA et la réalité marocaine».

Pour Rachid Al Khayatey, vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), «la loi sur la VEFA est inspirée en grande partie du modèle français, qui reconnaît la transaction dès la réservation. Mais, au Maroc, elle ne se fait qu’après la production des titres fonciers».

Malgré les différentes révisions de la loi, les professionnels estiment que le texte a besoin de quelques ajustements pour le rendre plus attractif. Dans le cadre d’un wébinaire organisé dernièrement sur le sujet, Mohamed Benjelloun Benkacem, notaire, précise qu’ «il faut donner un cadre juridique et un contrat réglementé à la VEFA qui reste un levier financier important, car il permet de financer les promoteurs dans leurs projets, et également de sécuriser les banques dans les prêts qu’elles confèrent à ses acquéreurs, bien sûr, dans le meilleur des mondes».

La garantie en question

La mobilisation des fonds propres et le recours au financement bancaire limitent la marge de manœuvre des promoteurs et réduit leur programme de développement. «La VEFA doit essentiellement optimiser le coût de la transaction dans l’immobilier à travers un régime légal qui gère la relation entre le propriétaire et l’acquéreur.

Cependant, la loi doit être complétée par le décret d’application qui doit définir les conditions, notamment, le fonctionnement des garanties d’achèvement», souligne Lotfi Sekkat, PDG de CIH Bank.

Pour que le texte soit adapté au paysage juridique marocain, une large concertation de l’ensemble des professionnels et des services publics doit être faite. L’objectif étant de pouvoir apporter une solution efficace à la viabilité de cette loi, indispensable au secteur immobilier.

«Il y a une problématique d'engagement et de garantie dans la transaction; le discours du système financier n'est pas commun. Il devrait y avoir une simplification des procédures et recours juridiques», explique Amine Gennoun, Directeur général de Saham Immobilier.

Les promoteurs proposent notamment la possibilité de recevoir des avances avant l’achèvement des fondations et, surtout, un aménagement des garanties sur le volet de l’obligation de fournir une caution bancaire ou une assurance, alors que les compagnies s’intéressent très peu à ce créneau.

Dans ce cadre, ils exigent également, pour accepter les termes de la VEFA (garantie d’achèvement et restitution des avances), une assurance de la part des acquéreurs en cas de désistement ou de force majeure. In fine, tous les intervenants, experts en immobilier ou experts en matière juridique, se rejoignent autour d’une même idée : la loi 44-00 demeure imparfaite. Devant cette loi, vendeurs et acheteurs se trouvent totalement désarmés : un nouveau texte est attendu.