Le Maroc a fait du secteur de l’habitat un axe stratégique pour son développement. Avec des investissements importants ayant mobilisé des fonds publics, de nombreux programmes sont lancés. L’objectif majeur consiste à augmenter l’offre et créer des produits conformes aux besoins de la population cible, à l’image du logement social, celui dédié à la classe moyenne ou encore les formules de recasement destinées à la population des bidonvilles ou des habitats menaçant ruine.

Ces efforts ont permis certes d’augmenter l’offre, mais ils n’ont pas pu équilibrer le marché de l’habitat et toucher les autres segments, notamment ceux d’un certain standing. A cause de la rareté du foncier et l’extension des villes, une bonne partie des nouveaux projets immobiliers sont lancés dans les nouvelles zones urbanistiques implantées dans la périphérie. Conséquence, la plupart des résidents sont obligés de faire de longs trajets pour regagner leurs lieux de travail ou d’étude. Même la location est devenue inabordable dans les grandes villes à cause de la hausse des prix, même si, paradoxalement, il existe un nombre important de logements vacants.

Selon le haut-commissariat au Plan, ce parc est estimé à plus de 1,1 million d’unités, soit 16% du parc national. 70% de ces logements sont implantés dans le milieu urbain. «Pour des considérations sociales, économiques, fiscales et aussi réglementaires, le nombre de logements vacants a pris de l’ampleur au Maroc. Mieux adapté, ce parc aurait pu doper l’offre d’habitat et apaiser la flambée des prix, que ce soit pour l’acquisition ou la location. Ce sont des investissements improductifs, qui ne créent ni emploi ni valeur ajoutée, et parfois à but spéculatif. Redoutant la lenteur et les caprices d’une procédure judicaire dans le cas d’un défaut de paiement, les propriétaires ne proposent pas leurs biens à la location. Et pour la vente, ils craignent un redressement fiscal exorbitant» affirme Mohamed Alaoui, expert en immobilier.

«Le phénomène est universel et touche de nombreux pays, surtout ceux à forte concentration démographique urbaine. Pour y remédier, des gouvernements ont taxé ce type de logements selon des critères bien déterminés. Cette option existe dans plusieurs villes européennes et les impôts sont collectés par les communes. Le Maroc peut s’inspirer de ce genre d’expériences pour donner un nouveau souffle au secteur immobilier qui n’arrive toujours pas à retrouver les couleurs d’antan», ajoute Alaoui. En effet, de nombreux pays ont connu le même phénomène que vit actuellement le Maroc, et ils étaient contraints de taxer les logements inoccupés. A titre d’exemple, la France a adopté une loi dédiée. Lancé par décret dans le cadre de la loi portant engagement national pour le logement en 1998, le texte est entré en vigueur une année après. Il a pour objectif de faire face au déséquilibre entre l’offre et la demande de l’habitat, et concerne les logements vacants depuis au moins deux ans dans les agglomérations de plus de 200.000 habitants.

«Le Maroc dispose d’une dizaine de villes de plus de 200.000 habitants, et la plupart d’entre elles accusent un déficit en matière d’habitat. L’instauration d’une taxe sur les logements vacants devrait stimuler le marché immobilier et assurer des recettes fiscales supplémentaires à l’Etat. C’est une décision pertinente, mais qui reste avant tout politique et que le gouvernement pourrait lancer en prenant en considération de nombreux éléments, dont notamment la faisabilité. Pour l’instaurer, il faut avant tout faire la distinction entre logement vacant et résidence secondaire. Le premier n’est souvent pas meublé, n’enregistrant pas de consommation d’eau et d’électricité. Pour la seconde, elle est meublée et peut servir d’habitation pour une ou plusieurs périodes de l’année. De nombreux MRE disposent de ce type de logement, et il n’est pas équitable de les taxer», explique Alaoui.