Les mesures dissuasives n’ont que des effets limités sur le développement du phénomène. La croissance d’une offre bien adaptée à la population cible et la facilitation des procédures restent les moyens les plus sollicités.

Les autorités ont décla­ré la guerre à l’habitat clandestin depuis belle lurette. Mais les mesures classiques de dissuasion n’ont pas depuis abouti. La méthode directe, à savoir la démolition des logements ou les locaux bâtis sans autorisation, est l’option la plus efficace, même si elle est entachée de plusieurs irré­gularités. Encore faut-il préciser que ce ne sont que des solu­tions provisoires qui ne peuvent résoudre le fond du problème, en l’occurrence l’absence, ou du moins l’insuffisance d’une offre adéquate pour la population ciblée. En outre, les lois et régle­mentations en matière d’urba­nisme jugées très capricieuses ont découragé les petites bourses à choisir le circuit légal.

Le Maroc manque cruellement de logement. Le déficit est immense. Il faut construire plus de 200.000 logements par an pendant une durée de dix ans pour pourvoir atteindre le niveau d’équilibre. La politique du logement social a donné ses fruits. Elle a permis à une bonne partie de la population à accéder à un logement salubre. Offert au prix de 250.000 DH par unité, ce produit est hors de portée de la majorité de la population ciblée. Ce segment d’habitat a été surtout investi par la classe moyenne qui n’avait pas les moyens de s’offrir des appartements de moyen ou haut standing sous l’effet du renché­rissement des prix.

L’habitat clandestin s’est beau­coup développé dans les zones périurbaines qui ne sont pas tou­chées par le schéma directeur. «C’est le facteur prix qui explique leur prolifération. Ce sont des constructions basiques qui font appel à des matériaux entrée de gamme, sans plan ni équi­pement. Les prix démarrent à partir de 30.000 DH et peuvent atteindre les 100.000 DH selon l’emplacement et la superficie. Les lots peuvent être livrés en l’état ou clés en main», explique un conseiller de la commune de Tit Mellil.

L'anarchie bat son plein

Certes, ces logements ne sont reliés à aucun réseau d’eau, d’électricité ou d’assainissement et sont aussi mal desservis en matière d’équipements sociaux comme les bains maures, les souks, les écoles ou hôpitaux, mais leurs prix sont très compé­titifs comparativement à d’autres logements acquis par voie légale.

Il faut reconnaître que les lois en vigueur rendent difficile, voire impossible, l’accès à un loge­ment. Selon la législation de l’ur­banisme notamment la loi 12-90, la loi 25-90 et la Charte commu­nale, pour pouvoir construire dans un périmètre rural ou périurbain, il faut posséder au moins un hectare (soit 10.000 m²) pour un logement ne dépassant pas les 200 m. Dans un rayon de 30 km de Casablanca, un hectare coûte au minimum 1 million de DH.

La prolifération de ce type de logements va continuer cres­cendo tant que les causes du phénomène persisteront. Les images aériennes ont montré que des quartiers, voire des patelins poussent comme des champi­gnons dans un laps de temps record. La superficie de la zone habitée de Lahraouine a été mul­tipliée par trois dans une durée ne dépassant pas les cinq ans.

Ce business est très attractif, au point que des lobbies ont été constitués.

Faut-il reconnaître aussi que la stratégie de l’Etat en matière d’urbanisme n’avait pas d’op­tion pour les logements dans les zones rurales et périurbaines. Ce n’est que durant les trois dernières années que le dépar­tement de tutelle, en collabo­ration avec celui de l’Intérieur, a commencé à se pencher sur la question. Les différents lotis­sements agréés dans les cam­pagnes sont plus destinés à des résidences secondaires que pour les ruraux. Le prix à son tour ne répond aucunement aux besoins de cette population. La promotion immobilière a drainé beaucoup d’investisseurs ces dernières années, mais aucun promoteur n’a ciblé le milieu rural ou périur­bain. Outre l’habitat clandestin dans les zones périphériques, ce type de logement connaît une croissance notoire au niveau des quartiers urbains. La construction à la verticale est devenue mon­naie courante.

«C’est une pratique qui touche surtout les quartiers populaires. Mais elle commence actuelle­ment à concerner les zones rési­dentielles ou les villas», annonce une source de l’Agence urbaine de Casablanca, avant d’expliquer que «le phénomène crée des risques énormes du fait que ces constructions ont une moyenne d’âge dépassant 50 ans et leurs gros oeuvres ne peuvent pas sup­porter le surplus de poids des constructions ajoutées».

C. Jaidani

Le syndic

Le syndic est la personne censée gérer les biens immobiliers en copropriété, notamment les volets entre­tien, comptable et juridique.

Cette personne, selon la loi, peut être une per­sonne physique ou morale. Généralement, la personne physique est choisie parmi les copropriétaires lors de l'assemblée générale et sa mission est bien définie par la loi. Comme il peut y avoir une personne morale qui s'occupe du syndic.

Il s'agit d'une entreprise spé­cialisée, d'une agence immo­bilière ou d'une association. La loi sur la copropriété a apporté beaucoup de nou­veautés par rapport au Dahir de 1946 qui était généraliste.

Le texte est très détaillé et clair sur plusieurs points. Le législateur a fait un effort pour adapter les textes à la réalité et à l'évolution de l'immobilier et de la société au Maroc. Cette loi a été dic­tée par plusieurs contraintes, notamment le fort dévelop­pement du secteur du loge­ment.

Pour assurer la gestion admi­nistrative de l’immeuble, le syndic doit établir une fiche d'information synthétique sur la copropriété et la tenir à jour périodiquement.

Il est tenu d'assurer égale­ment la gestion comptable et financière de la copropriété comme établir le budget pré­visionnel, ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat et organiser les votes. Il doit faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale.

Pour administrer l'immeuble, il doit assurer sa conserva­tion, sa garde, son entretien et, en cas d'urgence, faire exécuter les travaux néces­saires en vue de sa sauve­garde.

Par ailleurs, il est mandaté pour représenter le syndi­cat en justice et informer les occupants de l'immeuble (propriétaires et locataires) des décisions prises en assemblée générale.

Il doit par ailleurs obliga­toirement organiser un vote pour entériner les décisions de grande importance.