Dérogations/urbanisme : A quand un encadrement strict du système ?

L’urbanisme obéit à une stricte réglementation afin que les constructions et les agencements soient conformes aux directives des schémas directeurs ou des plans d’aménagement. Toutefois, le législateur donne la possibilité à l’administration de recourir, dans des cas exceptionnels, à des dérogations. Dans le jargon du secteur, cette procédure est appelée «gestion urbaine d’adaptation», et on insiste toujours sur son caractère provisoire et transitoire. Le problème, c’est quand l’exception devient la norme.

Annoncées à maintes reprises, les études d’impact quant à l’utilité de ces dérogations n’ont jamais vu leur jour. Leurs résultats auraient permis de remédier aux différents dysfonctionnements et de renforcer le dispositif encadrant le système.

Force est de constater que de plus en plus de promoteurs recourent à cette procédure pour remédier à la rareté du foncier, devenu inaccessible à cause de l’inflation des prix. Les lieux les plus recherchés sont les zones rurales et/ou les zones en périphérie des villes. Cette procédure fait l’objet de critiques acerbes, qui dénoncent le détournement de sa vocation initiale, créant des dérapages qui vont à l’encontre de l’intérêt général. En dépit de l’existence de conditions d’éligibilité, les clauses des textes de loi sont vagues et donnent lieu à diverses interprétations.

«Une dérogation peut être facilement accordée dans une région donnée, mais elle sera refusée pour un dossier similaire dans une autre région, même si les conditions nécessaires sont toutes réunies», souligne un promoteur de la place.

Dérogations/urbanisme : 60% des demandes sont acceptés !

Certaines régions comme Marrakech ou le littoral entre Kénitra et Casablanca ont connu une prolifération des projets lancés sur la base de ce système. Le recours à cette procédure est le plus souvent dicté par des besoins de changement d’occupation et d’utilisation du sol. A cet égard, les espaces dédiés aux zones libres et aux équipements publics se trouvent exposés à la bétonisation.

«Dans la pratique, près de 60% des demandes de dérogation à l’échelle nationale sont acceptés. Le recours à ce système devient la règle et non l’exception malgré les efforts déployés pour l’encadrer à travers des circulaires. Une situation qui devrait faire perdre aux documents d’urbanisme leur force de loi ou d’opposition aux tiers en les réduisant à de simples textes de consultation», explique Abdelali Skalli, professeur de droit foncier.

En effet, la pratique de la dérogation a certes permis le déblocage de grands projets sociaux et d’investissement, mais en parallèle, elle a ouvert à l’urbanisation, en périphérie, de nombreux terrains dispersés, et parfois très éloignés du périmètre urbain. Elle a par ailleurs impacté sensiblement les terrains à vocation agricole dont les prix sont devenus prohibitifs. Les propriétaires, qui pour la plupart sont de petits exploitants, ont boudé leurs activités principales, préférant une plus-value conséquente à travers la vente de leurs parcelles.

«La dérogation est responsable de la fragmentation de l’expansion urbaine. Des projets sont devenus noyés dans un milieu totalement rural. Cette situation a suscité de plus en plus les convoitises des investisseurs, dont l’objectif est purement économique. La dynamique foncière et immobilière qui en résulte actuellement, est d’une ampleur inhabituelle. Elle est la cause de la fabrication d’une ville par fragments, source de multiples dysfonctionnements en termes urbanistiques, sociaux, administratifs. Les résidents se trouvent confrontés à des difficultés liées au transport et à l’accès aux services de base», déplore notre interlocuteur. ◆

Par C.J