Les incitations fiscales allouées au secteur ont permis de booster la production de logements et réduire le déficit, surtout dans le segment du social, mais sont insuffisantes, notamment pour les produits dédiés à la classe moyenne. Entre 2004 et 2014, le nombre des ménages propriétaires est passé de 35% à plus de 60%.

A l’instar des exercices précédents, l’immobilier est le principal bénéficiaire des dérogations fiscales au titre de la Loi des Finances 2015. En effet, le secteur a bénéficié de 6,6 Mds de DH d’exonérations sur un total de 35 Mds de DH, soit une part de près de 19%. Ce volume alloué représente près de deux fois celui accordé à l’agriculture et la pêche.

La formule adoptée par le gouvernement a permis, durant la décennie 2004-2014, à plusieurs milliers de familles d’accéder à la propriété. Le nombre des ménages propriétaires est passé de 35% à plus de 60% durant la même période.

Mais ces dérogations ont toujours été critiquées par certains experts et la société civile, les jugeant peu incitatives et créant une certaine inéquité fiscale. Elles présentent par ailleurs un manque à gagner important pour les recettes de l’Etat.

«Les dérogations profitent essentiellement aux promoteurs, même si elles sont destinées aux acquéreurs. Plusieurs études ont montré que le prix du logement social, fixé à 250.000 DH, est surélevé, surtout dans les villes autres que Casablanca et Rabat. L’Etat doit trouver d’autres solutions, outre le volet fiscal, comme l’octroi du foncier qui est la principale contrainte et l’élément le plus budgétivore dans le secteur de l’habitat, ou créer un organisme public qui soit responsable de la construction des logements subventionnés», explique Mohamed Amrani, professeur d’économie.

L’expérience a montré que le secteur public est incapable de répondre aux besoins du pays en matière de construction de logements, même si des organismes sous la tutelle de l’Etat, notamment Al Omrane et la CGI ont investi ce créneau. Le boom immobilier a été engrangé grâce à l’initiative privée et une politique volontariste du gouvernement. Certes, l’Etat peut trouver d’autres moyens plus incitatifs comme l’octroi de l’assiette foncière pour la réalisation de projets intégrés englobant aussi des zones d’activité, mais le volet fiscal demeure parmi les moyens les plus pratiques pour les autorités.

«La fiscalité n’a pas un rôle typiquement budgétaire, mais aussi économique et social. L’impôt peut servir également à stimuler un secteur, une activité, une région ou soutenir certains types de contribuables», affirme Youssef Oubouali, professeur de droit fiscal, et d’ajouter que «le secteur immobilier est fortement concerné par ces mesures du fait de son importance socioéconomique. Il a des effets d’entraînement importants sur d’autres activités, pour ne citer que les organismes de financement et les banques».

En effet, le Maroc a réalisé des avancées importantes dans le domaine du logement social, en grande partie grâce aux dispositions favorables accordées à ce créneau, notamment avec l’exonération de la TVA pour les acquéreurs, mais aussi de l’IS pour les promoteurs. Lorsque ces dispositions ont été annulées lors de la Loi des Finances 2010, aucun programme n’a été conçu par les promoteurs du fait que l’activité génère peu de marges.

Ce qui a contraint le gouvernement à réviser sa copie et à reconduire les différentes dérogations dédiées au secteur. Dans le cadre de la Loi des Finances 2011, les signatures de conventions ont fortement repris.

«Grâce aux incitations fiscales, nous avons connu une augmentation des conventions signées. Nous aspirons à construire au-delà de 40.000 logements sociaux par année. Le but est d’arriver à résorber le déficit en logements estimé à 608.000 unités. La demande est très forte pour ce genre de produit dans les grandes métropoles, notamment Casablanca et Rabat. Il faut que les autorités concernées investissent de nouvelles pistes pour parvenir à combler le déficit», explique-t-on auprès de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).

Pour la classe moyenne, les incitations fiscales déclinées par le gouvernement n’ont que très peu séduit les promoteurs. Car elles ne correspondent pas aux attentes de la profession. 

Pour les professionnels, il est inconcevable d’envisager la production d’un logement dédié à la classe moyenne au même prix de vente que celui du logement social, tout en respectant les exigences de qualité nécessaires et en offrant des projets de proximité sur un foncier dont le prix minimum tourne autour de 2.000 DH le m².

 

 

Pratique

 

TVA

Conformément au Code des impôts, le montant de la TVA afférente au logement social est versé au bénéfice de l’acquéreur à condition que ledit logement soit acquis auprès des promoteurs immobiliers, personnes physiques ou morales ayant conclu une convention avec l’Etat. Le compromis de vente et le contrat de vente définitif doivent passer par devant notaire. 

Le montant précité est versé par le receveur de l’administration fiscale au notaire sous forme d’une partie du prix égale au montant de la TVA indiqué dans le contrat de vente établi sur la base du compromis de vente.

Le contrat de vente définitif doit indiquer le prix de vente et le montant de la TVA correspondant, ainsi que l’engagement de l’acquéreur à affecter le logement social à son habitation principale pendant une durée de quatre années à compter de la date de conclusion du contrat d’acquisition définitif.

A cet effet, l’acquéreur est tenu de fournir au promoteur immobilier concerné une attestation délivrée par l’administration fiscale attestant qu’il n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers, la taxe d’habitation et la taxe de services communaux assise sur les immeubles soumis à la taxe d’habitation.

Toutefois, peut également acquérir ce type de logement, le propriétaire dans l’indivision soumis, à ce titre, à la taxe d’habitation et à la taxe de services communaux.

Le bénéficiaire doit consentir au profit de l’Etat une hypothèque de premier ou de deuxième rang, en garantie du paiement de la TVA versée par l’Etat ainsi que des pénalités et majorations exigibles en cas de manquement à l’engagement précité. 

A cet effet, le notaire est tenu de produire au receveur de l’administration fiscale dont dépend son domicile fiscal certains documents.

 

Le receveur de l’administration fiscale procède à l’établissement d’un ordre de paiement au nom du notaire du montant de la TVA indiqué dans le compromis de vente, avec envoi audit notaire d’un état individuel ou collectif comportant le ou les noms des bénéficiaires ainsi que les montants y afférents. 

 

Charaf Jaidani