La rareté du foncier est l’une des problématiques majeures pour les grandes métropoles, notamment Casablanca ou Rabat. Pour remédier à cette contrainte, les villes investissent plusieurs pistes, comme l’extension urbaine vers les terrains agricoles de la périphérie ou le lancement de villes satellitaires pour atténuer la pression démographique, avec tout ce que cela génère comme besoins en matière de logements, de zones d’activité, d’infrastructures, d’équipements de base, de sécurité ou de transport. Il existe également la construction en hauteur qui permet une bonne optimisation de l’utilisation du sol.

Cette solution, qui est apparue depuis la fin du 19ème siècle aux Etats-Unis, a été adoptée par de nombreuses villes dans le monde. Elle présente plusieurs atouts, notamment sur le plan architectural où l’exploitation rationnelle de l’espace permet de dégager d’importantes superficies pour les espaces verts ou d’autres usages à caractère administratif, commercial, industriel, social ou de divertissement.

Au Maroc, ce type de construction reste subordonné à l’aval des agences urbaines. Certaines villes comme Meknès et Tanger sont plus tolérantes. Pour remédier à la problématique des terrains accidentés, la ville du Détroit fait de la verticalité la règle et non l'exception. Ce qui n’est pas le cas pour Casablanca et Rabat, où l’on demande des dérogations spéciales avec des conditions très précises pour pouvoir édifier des bâtiments de plus de 7 étages.

«L'extension horizontale d'une ville comme Casablanca a montré ses limites. Elle a même généré des problématiques majeures pour les nouvelles zones urbanistiques. Les résidents des zones de Dar Bouazza, Errahma ou Bouskoura vivent un véritable calvaire au quotidien à cause de la circulation devenue infernale, de l'insuffisance des moyens de transport en commun et de l'éloignement des services publics pour les citoyens», indique Driss Nokta, vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Il ajoute que «la construction en hauteur devient une nécessité. Elle permet de mieux gérer ces contraintes. Les entreprises marocaines ont montré leurs compétences pour édifier des constructions répondant aux standards internationaux, notamment les normes antisismiques, de sécurité ou d'aménagement des quartiers résidentiels ou de zones d'activité». La FNPI a, dans son mémorandum présenté il y a quelques années, sollicité une évolution sur les aspects réglementaires, à commencer par la refonte de la politique de l’urbanisme qui demeure plutôt «conservatrice» et n’est pas en phase avec l’évolution que connait le Maroc.

Actuellement, les surélévations ne sont autorisées que dans des zones parfaitement définies par les plans d’aménagement. Elles concernent essentiellement des constructions d’hôtels, de banques, de compagnies d'assurances ou d’institutions publiques ou semipubliques. Pour les logements, la verticalité est exclusivement présente dans le segment de très haut standing et pour des zones urbaines bien précises comme Casa Finance City (CFC), la ville verte de Zenata ou quelques artères historiques de la ville, dont l’avenue des FAR ou Hassan II. Ces constructions obéissent à un cahier des charges bien ficelé. A Rabat, la verticalité est quasi inexistante à l’exception de quelques immeubles de référence comme le siège de Maroc Telecom et la Tour Mohammed VI sur la rive de Bouregreg en cours d’achèvement.

La vision de la FNPI veut que la verticalité soit étendue aux projets conventionnés, notamment les logements de type social ou de moyen standing. Une option qui permettra de réduire le coût de ces produits et de les rendre encore plus accessibles pour une large population cible.