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Le régime fiscal applicable à l’acquisition et à la vente immobilière apparait souvent comme complexe et peu incitatif. Il est même assez fréquent que les règles juridiques et fiscales qui encadrent ce type de transaction soient méconnues de ceux directement concernés par la vente d’un bien immobilier.
Voilà donc pourquoi quelques explications s’imposent afin de vous faciliter la tâche et vous permettre de mieux vous familiariser avec l’impôt à payer lors de l’achat d’un bien immobilier ou lors de la réalisation de plus-values immobilières après la vente d’un bien taxable.
Tout type de transaction immobilière inclut des frais et des taxes inhérents. Cependant, ces derniers diffèrent au gré de la nature du bien et de la transaction réalisée (d’achat ou de vente).
Ce qu’il faut retenir avant tout pour ce qui est de l’achat d’un bien, c’est que l’acquéreur est tenu de s’acquitter de droits d’enregistrement, qui peuvent varier en fonction de la nature du bien, et de droits de conservation foncière. Cela sans oublier les honoraires du notaire rédacteur de l’acte de vente. Voyons voir cela de plus près.
«Les droits d'enregistrement du compromis de vente sont fixés à 200 DH plus les frais de timbre et cela qu'une avance soit versée ou non au moment du compromis. Etablir un compromis de vente n’est pas obligatoire si les parties peuvent conclure la vente immédiatement. Mais s’il manque une condition essentielle, comme par exemple la nécessaire obtention d’un prêt pour financer l’achat, le compromis de vente doit être établi pour lier juridiquement les futurs vendeur et acquéreur», nous explique Maître Jad Aboulachabal, notaire à Casablanca.
Les droits d’enregistrement de l’acte de vente s’élèvent, eux, à 4% du montant d’achat du bien lorsqu’il s’agit d’un local construit à usage d’habitation. Pour le logement social, dont le prix est inférieur à 250.000 DH, le droit d’enregistrement est réduit à 3%, à condition que l’acquéreur prouve qu’il ne possède aucun autre bien en pleine propriété au Maroc.
Les droits de conservation foncière s’élèvent, eux, à 1,5% pour obtenir l’inscription de la vente et le nom de l’acheteur sur le titre foncier. Et cela quelle que soit la nature du bien immobilier. Un montant de 100 DH est également à prévoir pour le certificat de propriété.
«Il faut prendre aussi en considération le fait que le notaire qui établit l’acte de vente et accomplit les formalités nécessaires à l’établissement du droit de propriété de l’acheteur exige des honoraires avoisinant 1% de la valeur du bien avec un minimum de perception de 2.500 DH et une TVA de 10% calculée sur la base de ses honoraires, ainsi que des frais de timbre et expéditions aux alentours de 1.500 DH», détaille Aboulachbal.
Dans ce cas, les mêmes frais sont applicables que ceux prévus pour l’acquisition d’un logement.
Lorsqu’il s’agit de terrains non bâtis, les droits d’enregistrement sont fixés à 5% du montant de la transaction sauf si l’acquéreur s’engage à édifier des constructions dans les 7 ans. Dans ce cas, il bénéficie du taux de 4%.
Pour le reste des frais taxables, notamment la conservation foncière, les honoraires du notaire ainsi que les frais divers, ils sont les mêmes que ceux applicables lors de l’acquisition d’un logement.
Lors de la vente d’un bien immobilier, vous êtes susceptibles de devoir vous acquitter de trois taxes et impôts, à savoir la TPI (impôt sur plus-value foncière) si le profit foncier n’est pas exonéré d’impôt, mais aussi la taxe d’habitation ainsi que la taxe des services communaux si vous ne les avez pas encore réglées.
En ce qui concerne la TPI, il s’agit d’un impôt qui s’applique aux profits réalisés lors de la revente d’un bien immobilier. Il concerne la différence entre le prix de la cession faisant l’objet de la déclaration de plus-values et son prix de revient. Seule cette différence donne lieu à imposition.
Selon Jad Aboulachbal toujours, «le prix de revient du bien immobilier est égal au prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition, des dépenses d’investissements réalisés, ainsi que des intérêts bancaires si le bien a été acquis par crédit bancaire ou par des organismes de crédit agréés. En outre, ce prix est réévalué en le multipliant par le coefficient correspondant à l’année d’acquisition calculé par l’administration sur la base de l’indice national du coût de la vie».
Le taux d’imposition est de 20% sur le profit immobilier, avec un minimum de 3% du prix de cession. Pour un terrain non bâti en zone urbaine, le taux d’imposition est fixé à 30%, de 20% pour la seconde vente si vous le gardez moins de 4 ans, 25% s’il a été détenu entre 4 et 6 ans, et 30% si c’est plus de 6 ans.
Anciennement appelée taxe urbaine, le vendeur devra s’acquitter également de la taxe d’habitation pour les immeubles bâtis ou toutes constructions considérées comme résidence principale ou secondaire. Elle s’applique également aux biens cédés gratuitement aux descendants, ascendants, et conjoint du propriétaire. Elle se calcule selon la valeur locative obtenue, et se distingue comme suit :
«Pour une valeur locative comprise entre 0 et 5.000 DH, le taux est de 0% ; entre 5.001 DH et 20.000 DH, il est fixé à 10%, et de 20% pour une valeur comprise entre 20.001 DH et 40.000 DH. Pour une valeur locative supérieure à 40.000 DH, le taux est fixé à 30%». Notons que les Marocains résidant à l’étranger (MRE) bénéficient d’un abattement de 75% de la valeur locative.
Pour ce qui est de la taxe des services communaux, appelée antérieurement taxe d’édilité, elle se rapporte à tous les biens immobiliers sans exception, et représente 10,5% de la valeur locative du bien en zone urbaine, et 6,5% pour celle se situant dans les périphéries.
Lors de la vente d’un bien immobilier, l’exonération de la taxe suscite des interrogations auprès de bon nombre de personnes. Car, lorsqu’un propriétaire cède un logement qu’il a détenu depuis plusieurs années, il peut bénéficier d’exonérations selon certaines conditions.
Cette exonération concerne les personnes physiques comme les personnes morales, mais n’est toutefois pas «automatique». Les conditions d’éligibilité à l’exonération sont claires, d’après le code général des impôts (CGI). En effet, les personnes occupant un bien immobilier à titre d’habitation principale depuis au moins 6 ans sont exonérées pour la partie du prix de vente n’excédant pas 4.000.000 DH. Pour la partie supérieure, une cotisation minimale d’un montant de 3% doit être payée par le vendeur.
Les Marocains résidant à l’étranger ont les mêmes droits que les Marocains qui résident au Maroc. Ils ont donc en cas de vente d’un bien immobilier localisé au Maroc la faculté de bénéficier du régime d’exonération au titre de la résidence principale vu précédemment pour un de leurs biens. Ils sont exonérés en cas de revente de celle-ci après 6 ans pour la partie du prix de vente n’excédant pas 4.000.000 DH, pour la partie supérieure une cotisation minimale d’un montant de 3% doit être payée par le vendeur.
A noter qu’un amendement a été introduit au PLF 2020 qui exonère de l’IR de la cession de l’habitation principale avant expiration du délai de 6 ans sous certaines conditions ((une seule cession, plafond fixé et prix déposé chez le notaire).
En cas de cession d’un immeuble acquis par héritage, le prix d’acquisition à considérer pour le calcul du profit imposable du ou des héritiers vendeurs est soit la valeur vénale de l’immeuble au jour du décès du défunt, inscrite sur l’inventaire dressé par les héritiers, soit à défaut, la valeur vénale des immeubles au jour du décès du cujus qui est déclaré par le contribuable. Cette valeur pouvant bien entendu faire l’objet d’une procédure de rectification.
En cas de cession d’immeuble acquis par donation entre ascendants et descendants ou entre époux, frères, et sœurs, le prix d’acquisition à considérer pour le calcul du profit imposable du ou des donataires vendeurs est, soit le prix d’acquisition de la dernière cession à titre onéreux, soit la valeur vénale (valeur estimée du bien) de l’immeuble lors de la dernière mutation par héritage si elle est postérieure à la dernière cession, soit le prix de revient de l’immeuble en cas de livraison à soi-même.
