Finance participative : Mourabaha, la locomotive du secteur
Concentrant plus de 82% des financements participatifs et représentant près de 10% du marché du crédit immobilier, la Mourabaha s'est imposée comme le principal moteur du secteur. Par M. A. L.
Lorsqu'elles ont fait leur entrée dans le paysage bancaire marocain en 2017, les banques participatives portaient avec elles une ambition : proposer une alternative crédible aux modes de financement conventionnels et ouvrir un nouveau chapitre de l'intermédiation financière. Neuf ans plus tard, le bilan demeure contrasté. Si la finance participative dans son ensemble n'a pas encore atteint la taille critique que certains lui prédisaient, un produit, lui, a incontestablement réussi son pari : la Mourabaha.
Longtemps considérée comme une simple porte d'entrée vers l'univers participatif, cette formule s'est progressivement imposée comme le pilier d'un secteur encore en quête de diversification. À elle seule, elle concentre aujourd'hui plus de 82% des financements participatifs et représente désormais près de 10% du marché national du crédit immobilier.
La construction d'un succès
Le parcours de la Mourabaha épouse celui de la finance participative marocaine. Dès les premières années, elle s'est distinguée par sa capacité à répondre à une demande concrète : celle de ménages souhaitant accéder à la propriété à travers un mécanisme conforme aux principes de la finance participative. Son fonctionnement relativement simple, fondé sur l'acquisition du bien par la banque avant sa revente au client à un prix déterminé à l'avance, a largement contribué à son appropriation rapide par le marché. Mais réduire son succès à la seule demande serait réducteur. La montée en puissance de la Mourabaha est aussi le fruit d'un patient travail de construction institutionnelle.
Adaptation du cadre fiscal, ajustements réglementaires, mobilisation des notaires, implication des promoteurs immobiliers, sensibilisation des clients : l'émergence de cette formule a nécessité la mise en place progressive de tout un environnement favorable. C'est précisément ce qui explique, selon Ahmed Tahiri Jouti, expert en finance participative, pourquoi le financement immobilier participatif constitue aujourd'hui l'exemple le plus abouti de la finance participative au Maroc. «Aujourd’hui, ce segment constitue une réussite. La finance participative représente près de 10% du marché du crédit immobilier, un niveau conforme aux prévisions initiales», soulignet-il.
À rebours de certaines idées reçues, la Mourabaha n'est donc pas le symbole des limites du secteur. Elle en représente plutôt la réussite la plus tangible. Les chiffres traduisent d'ailleurs cette adhésion. Alors que la finance participative peine encore à dépasser les 3% des financements bancaires au niveau national, la Mourabaha a réussi à s'imposer dans l'un des segments les plus disputés du marché bancaire : celui du financement de l'habitat. Cette progression témoigne d'une véritable appropriation par les ménages marocains.
Ahmed Tahiri Jouti rappelle ainsi que «près d'un Marocain sur deux qui finance une acquisition immobilière dans le cadre de la finance participative le fait via la Mourabaha». Peu de produits financiers peuvent revendiquer, en moins d'une décennie, un tel niveau de pénétration dans un marché aussi concurrentiel. Cette dynamique a permis aux encours de croître de manière continue, dépassant aujourd'hui les 30 milliards de dirhams pour le seul financement participatif destiné à l'habitat.
Une domination qui interroge
Le succès de la Mourabaha soulève toutefois une interrogation : comment expliquer qu'un produit concentre encore l'essentiel de l'activité participative près de dix ans après le lancement du secteur ? La réponse réside moins dans une faiblesse de la Mourabaha que dans le rythme de développement des autres segments. Financement des entreprises, clientèle institutionnelle, produits d'investissement ou mécanismes de partage des profits n'ont pas encore atteint le même niveau de maturité. Construire un marché nécessite du temps, des ressources et des écosystèmes adaptés. Pour autant, la concentration observée aujourd'hui n'est plus celle des premières années.
Comme le souligne Ahmed Tahiri Jouti, «en 2017 et 2018, la Mourabaha immobilière représentait plus de 92% des financements participatifs. Aujourd'hui, cette proportion se situe autour de 82 à 83%». La diversification progresse donc, mais à un rythme encore insuffisant pour remettre en cause le rôle central joué par la Mourabaha. Dont le parcours apporte surtout un enseignement précieux : lorsqu'un cadre réglementaire adapté rencontre une demande réelle et un écosystème structuré, la finance participative est capable de conquérir des parts de marché significatives.
