Le foncier est le principal composant du secteur de la construction et de l’aménagement urbain. La pression démographique et économique a généré une forte flambée, particulièrement dans les grandes métropoles. Le phénomène est universel et touche quasiment toutes les régions du monde. Ainsi, différentes solutions ont été adoptées pour réduire la pression sur les villes, comme le lancement de nouvelles agglomérations dans les périphéries, la construction en hauteur, le redéploiement des édifices publics occupant de grandes surfaces comme les casernes militaires, les zones logistiques ou la transformation des zones industrielles en quartiers résidentiels.

Le Maroc a connu une grande transformation urbanistique ces dernières années, nécessitant d’adopter de nouvelles stratégies pour accompagner cet essor à travers la production de nouveaux documents d’urbanisme. Le levier fiscal est lui aussi déployé pour soutenir l’activité, soit à travers des dérogations, des incitations ou des impositions. C’est un domaine qui fait l’objet de sévères critiques, particulièrement de la part des professionnels ou des citoyens. Les dernières assises de la fiscalité tenues en 2019 ont connu des débats houleux sur le sujet. Différentes recommandations ont été formulées, mais qui sont restées sans suite.

Le gouvernement est amené à adopter de nouvelles dispositions pour suivre l’évolution du secteur. Pour la taxe sur les profits immobiliers (TPI) et la taxe sur les terrains non bâtis (TNP), différents réaménagements ont été apportés. L’idée est d’assurer plus de recettes pour l’Etat, réduire la fraude et l’évasion fiscales et soutenir les segments que le gouvernement veut soutenir. Il a été ainsi institué un dispositif pour bien encadrer l’imposition et réduire les contestations des contribuables.

«L’Etat considère l’immobilier comme une vache à lait. On oublie que trop d’impôts tuent l’impôt. Les différentes dispositions prises dans la taxation immobilière sont purement techniques et elles ne prennent pas en considération le volet social ou économique. Même à ce niveau, il existe des incohérences. Le référentiel adopté par la Direction générale des impôts n’est pas similaire à celui de la Conservation foncière. Cela brouille les projections des investisseurs», affirme Anis Benjelloun, vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). L’Etat est un acteur incontournable dans le secteur de l’immobilier en tant que régulateur et aussi comme investisseur.

«Pour renflouer ses caisses, surtout en période de crise, l’Etat cible les secteurs porteurs comme l’immobilier, bien qu’il ait une autre responsabilité en matière de stabilité des prix du logement. Il y a des mesures fiscales qui participent directement à augmenter ces prix. Le modèle allemand est cité en exemple. Ce pays a, depuis 10 ans, pu stabiliser les prix de l’immobilier. Ce qui donne de la visibilité aux opérateurs économiques. Au Maroc, la charge fiscale dans l’immobilier est comprise entre 34 et 50%, ce qui est pénalisant. La réglementation et les textes de loi changent constamment», explique Youssef Oubouali, professeur de droit fiscal. «C’est pour cette raison que l’offre immobilière demeure inadéquate par rapport à la demande, et ce malgré l’existence d’un potentiel.

Les décideurs ont une réflexion basique et court- termiste. Ils choisissent la voie la plus facile, sans prendre en considération les conséquences à l’avenir. Ils établissent des mesures fiscales et les suppriment quelques années par la suite. Heureusement que le marché de l’emploi est stable, sinon on va se diriger vers le scénario espagnol, avec des défauts de paiement, une crise financière et une autre de l’immobilier. L’Etat doit réagir et anticiper les effets négatifs d’une taxation trop lourde qui freine les transactions immobilières et poussent les contribuables à la fraude ou à l’évasion fiscale», conclut-il.