Le crédit à l’habitat maintient sa progression à des niveaux soutenus (5,4% de croissance sur un an), malgré la crise globale du crédit. La tendance à la baisse des taux des crédits immobiliers incite les clients à négocier davantage, et à demander des taux inférieurs à 5%. Cette agressivité de la demande est d’autant plus forte que le Crédit du Maroc a lancé des offres à 4,5% pour les taux fixes et à 3,99% pour les taux variables. Dans la réalité, et pour la majorité des cas, les taux négociés varient entre 5% et 5,5%.

Le crédit immobilier à destination des particuliers fait de la résistance. Alors que le crédit bancaire, dans sa globalité, affiche à fin octobre une hausse insignifiante, d’à peine 0,7% par rapport à octobre 2014, selon les indicateurs mensuels de Bank Al-Maghrib, que les crédits aux entreprises enregistrent une baisse de 3,9% sur la même période, les crédits à l’habitat maintiennent une croissance de 5,4% par rapport à l’année précédente. Certes, le rythme de progression de l’encours de cette catégorie de crédit se contracte légèrement de 0,3% d’une année à l’autre, mais cela reste tout de même une progression vigoureuse, compte tenu de la conjoncture économique difficile que connaît le secteur. 

Cette situation trouve, en partie, son explication dans la tendance actuelle à la baisse que connaissent les taux appliqués aux crédits à l’habitat. Les deux diminutions successives des taux directeurs, opérées par la Banque centrale en fin d’année dernière, ont indéniablement favorisé cette tendance. Le prix de l’argent devenant moins cher, les banques ont la possibilité de se refinancer à de meilleures conditions et de proposer de meilleures offres aux particuliers. 

CDM lance les hostilités

Les sociétés de courtage en crédit immobilier sont bien placées pour observer cette tendance. C’est ainsi que Yassine Lahlou, Directeur général de Meilleurtaux.ma, spécialiste du courtage en immobilier au Maroc, constate que «depuis le mois de juin de cette année, il existe une compétition accrue de la part des établissements bancaires sur les taux des crédits immobiliers». 

C’est le Crédit du Maroc (CDM) qui, le premier, a déclenché les hostilités. En juin, le groupe bancaire dirigé par Baldoméro Valeverde a lancé une offre quasi imbattable à 4,5% pour les taux fixes. En juillet, le CDM en remet une couche, avec une offre à 3,99% pour les taux variables. Cette offre commerciale, très agressive, a rapidement fait le tour de la place, à coup d’annonces publicitaires et de communication.

Cela a eu un effet psychologique sur le client qui sait, désormais, que la barre des 5% ne fait plus aujourd’hui office de seuil infranchissable à la baisse. «Ce qui a changé depuis quelques mois, c’est que les clients ont compris qu’il était possible d’avoir des taux en dessous de 5%, alors que, jusqu’à une date récente, ces mêmes taux se stabilisaient autour des 5,5%», indique Yassine Lahlou. 

Le mouvement initié par le CDM a certes bousculé le marché. Pour autant, les autres banques ne se sont pas alignées. Elles n’ont pas, pour l’instant, suivi le mouvement sur le plan marketing. Toujours est-il que le client négocie de plus en plus. «La demande est désormais sensiblement plus agressive sur les crédits immobiliers», fait-on savoir chez Meilleurtaux.ma. 

En réalité, dans la pratique, il est aujourd’hui difficile d’obtenir des taux aussi bas pour son crédit immobilier. «Il faut des dossiers en béton pour pouvoir en bénéficier», précise notre interlocuteur. «Aujourd’hui, dans la grande majorité des dossiers, le client parvient à négocier des prêts immobiliers à des taux compris entre 5% et 5,5%. Certains dossiers «excellents» parviennent à négocier des taux plus favorables. Mais cela reste des exceptions», poursuit-il. Dans les 6 mois à venir, la concurrence entre les banques en matière de crédits à l’habitat pourrait s’intensifier. Les taux de 5% pourraient ainsi passer à 4,6% ou 4,7%, souligne notre interlocuteur. Un niveau de taux qui, à coup sûr, pourrait inciter davantage de personnes à acquérir un logement et donnerait un véritable coup de fouet au secteur.

Mais pour que cela devienne possible, les banques devront entrer de plain-pied dans le jeu de la concurrence et de l’agressivité commerciale. Ce qui est loin d’être acquis. 

Quelles conséquences sur le marché immobilier ? 

La baisse du coût de l’argent fait mécaniquement baisser le coût total des transactions pour les clients. Mais au niveau du prix du mètre carré, la crise du secteur et la conjoncture difficile ont des conséquences variées, en fonction du lieu où se situe le bien à acquérir. Il est encore tôt pour parler de baisse des prix du mètre carré, notamment pour l’immobilier «Prime», c’est-à-dire les appartements et résidences principales situées dans les centres urbains des grandes villes, à proximité des zones de chalandises, des écoles, etc. Pour cette catégorie de biens immobiliers, la baisse n’est pas à l’ordre du jour. Au contraire, les prix du mètre carré ont même tendance à augmenter. Certes, le rythme de progression de cette hausse est moins rapide qu’auparavant. Mais «la hausse du mètre carré reste tout de même la tendance lourde pour ce type de logements», affirme Yassine Lahlou. En revanche, en ce qui concerne les résidences secondaires, balnéaires ou les logements en périphérie des villes, la situation est tout autre. Le courtier en immobilier constate, en effet, une baisse drastique du prix du mètre carré. «La période est difficile pour ce type de logements. Il y a véritablement un réajustement à la baisse», analyse-t-il. 

Amine Elkadiri