Annoncée pour 2008 sous le mandat de Taoufik Hjira, le projet de catégorisation de logement n’a pas été abordé sous celui de Nabil Benabdallah. Pourtant, la FNPI y tient toujours.

Entre le logement économique, social et de standing la distinction peut être évidente. Mais c’est au niveau de l’habitat de classe où la différence n’est pas aussi visible surtout pour les acquéreurs qui ne sont pas très bien informés sur la question.

Jusqu’à présent, c’est la loi de l’offre et de la demande qui fixe les prix dans un marché de l’immobilier qui a connu une forte réchauffée avant de revenir à des tendances plus rationnelles. L’absence de référentiel et de normes a poussé les autorités, aidées en cela par les professionnels, à prévoir une certaine organisation.

Lors d’une petite visite dans la ville du côté des immeubles en construction, une affiche publicitaire est bien saillante annonçant la vente des appartements de haut standing. Mais la réalité est parfois tout autre. Entre le moyen, le haut et le très haut standing, les normes n’étaient pas bien définies dans le marché de l’immobilier marocain. Pour mettre de l’ordre dans le secteur en vue de sa mise à niveau, le département de tutelle, en concertation avec les professionnels, a décidé de lancer une matrice de l’immobilier qui sera mise en œuvre durant une année à titre expérimental avant de passer au stade de loi et devenir obligatoire. Ce projet devrait voir le jour sous le mandat de Taoufik Hjira en 2008, il a été repoussé en 2010. Sous le mandat de Nabil Benabdallah, ce chantier a été reclassé pour des raisons inexpliquées. Il faut attendre l’investiture d’un nouveau ministre pour pouvoir espérer la relance du projet. «C’est un projet qui va mettre de l’ordre dans le marché immobilier et lutter contre les publicités mensongères. C’est pour cette raison que la Fédération a lancé un label au profit de ses membres», explique-t-on auprès de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).

La catégorisation du logement devrait se faire progressivement avec une phase test. Il s’agit de permettre aux différents promoteurs de se conformer progressivement. Il est question aussi d’avoir un feed-back sur le terrain, car certaines mesures peuvent paraître adéquates sur le plan théorique et avoir d’autres orientations en pratique. Cette période d’essai devrait permettre de corriger certaines défaillances.

Le département de tutelle a avancé des difficultés techniques à un certain moment. Mais chez les professionnels, cette action va donner de la transparence et de l’ordre dans le secteur. «La matrice de l’immobilier permet de clarifier les choses surtout sur le plan professionnel. Elle permettra également aux différentes administrations concernées, surtout la Conservation foncière et la Direction de l’Enregistrement, de disposer d’un outil de travail approprié. Les promoteurs qui vont se conformer à cette matrice auront à coup sûr moins de problèmes avec ces administrations», indique Mohamed Alaoui, expert en immobilier. Il explique que «cette matrice sert également de référentiel pour les acquéreurs pour faire leur choix dans de bonnes conditions en faisant la comparaison entre les différents produits sur la base de la qualité/prix».

Il est à souligner que cette typologie d’habitat a pris en considération plusieurs critères, notamment la qualité des matériaux de construction, l’emplacement de l’immeuble. «Il est inconcevable de présenter un logement de très haut standing à côté d’un bidonville, d’unités industrielles ou de certains points noirs de la ville», précise Alaoui.

Vu la rareté du foncier et son renchérissement surtout dans les grandes métropoles comme Casablanca ou Rabat, certains promoteurs se sont rués vers des zones connues pour leur vocation industrielle pour transformer les usines à l’arrêt en complexes résidentiels.

Visibilité pour les professionnels

La matrice a pris en considération également la proximité des logements avec les moyens de transport, les espaces verts ou les services administratifs. Outre la typologie d’habitat, d’autres mesures ont été prises par les professionnels pour la mise à niveau du secteur de l’immobilier. Il s’agit de la labellisation des constructions. La FNPI a incité ses membres à s’engager dans des règles de transparence et de respect de certains engagements. A cet égard, elle leur propose de labelliser leurs projets. Au programme figure notamment le respect de certaines clauses comme la lutte contre la pratique du «noir».

C. Jaidani

Pratique : Villes nouvelles

Les villes nouvelles sont un concept qui est apparu en Europe dès la fin des années cinquante. Il s’agit d’une politique d’aménagement de territoire ayant pour finalité de lancer de nouvelles agglomérations. L'objectif était d'éviter la concentration urbaine dans les grandes métropoles et de réaliser un développement urbain multipolaire.

Plusieurs outils réglementaires et institutionnels nouveaux ont été spécialement mis en place à cette fin. Une ville nouvelle est une cité ou un ensemble de communes, née généralement d’une volonté politique, et qui se construit en peu de temps sur un emplacement auparavant peu ou pas habité.

Ces projets permettent des modes d'aménagement nouveaux, souvent marqués par les réflexions sur la cité idéale à une époque donnée. Ils adoptent souvent un tracé régulier; des bâtiments publics, une organisation des services et parfois les contraintes architecturales imposées aux constructeurs dénotent d’un programme social ou intellectuel.

Après quelques décennies, la «ville nouvelle» a perdu son caractère de nouveauté, mais le centre historique de ces fondations originales reste le témoin d'une aventure humaine, ou d'un rêve personnel.

Au Maroc, le concept est apparu à partir des années 2000. On note la création de Tamesna, près de Rabat, Tamansourt près de Marrakech, Lakhyata près de Casablanca et Chrafat près de Tanger. L’idée est de désengorger des métroples jugées surpeuplées. Mais en réalité ces nouvlles villes ont connu un fiasco retentissant. Elles sont devenues plus des cités dortoirs que de véritables villes dynamiques ne disposant pas assez de services publics, notamment les administrations, écoles, services de soin et de transport. Elles n’ont en réalité pas d’âme.