Les OPCI jouent leur va-tout avec le passage du projet de Loi de Finances 2023 en deuxième chambre. Dans sa première mouture, le PLF avait légèrement réduit la pression sur les OPCI en ramenant l'abattement sur les dividendes à 40%, alors que le gouvernement souhaitait tout simplement le supprimer. Nawfal Bendefa, président-Directeur général de Aradei Capital, foncière ellemême investisseur dans un OPCI détenant 103 agences du groupe BMCI, ne cache pas sa déception.

«Nous sommes déçus... Il faut tout d'abord rappeler que les OPCI ne sont pas un secteur d'activité. C'est un véhicule juridique et fiscal qui permet de développer un sousjacent qui est l'immobilier locatif», nous dit-il. Pour lui, le risque est d'arrêter l'essor des OPCI en plein vol en décrédibilisant la démarche de promotion de ce véhicule par les opérateurs.

L'abattement fiscal

Nawfal Bendefa, qui a été interpellé sur le sujet en marge de la présentation des résultats du groupe, estime que l'appellation même d'abattement fiscal n'est pas logique. «En réalité, cet abattement est un mécanisme d'équivalence de l'IS entre les OPCI et les foncières qui, elles, pratiquent l'amortissement comptable. Mais l'appellation abattement fiscal laisse entendre que c'est un avantage donné aux OPCI», explique-t-il. 

Il faut dire que les professionnels de l'immobilier locatif interprètent désormais cette mesure (ramener l'abattement de 60% actuellement à 40% en 2023) comme un souhait du législateur, que l'actionnaire qui investit dans l'OPCI paye plus d'impôts que celui qui investit dans une SA (foncière). «Les investisseurs vont tout simplement arrêter d'utiliser l'outil OPCI», craint Bendefa. Pourtant, Aradei Capital est une foncière qui, comme les autres foncières, devrait être avantagée par cette mesure. Mais le PDG trouve que ce raisonnement est court-termiste. Pour lui, tout l'écosystème, OPCI et foncières, est gagnant si le sous-jacent qui est l'immobilier locatif se développe. «Nous sommes tous gagnants si l'activité se développe», assure-t-il. 

Ouverture du capital des OPCI au public

L’autre sujet qui risque de causer l'implosion du secteur à coup sûr, est le conditionnement de l'abattement par l'ouverture du capital au grand public. Dans le texte actuel, le terme « » est utilisé. Mais les professionnels que nous avons sondés auparavant, espèrent que ce terme désigne en réalité «des tiers» et non le «public». Autrement, tous les OPCI en activité actuellement, tous de nature RFA (Réservés aux investisseurs qualifiés), n'auront plus lieu d'être s’ils doivent s'ouvrir au grand public. Là aussi, Nawfal Bendefa a bon espoir que la terminologie soit clarifiée.

Autrement, toute la place devra changer de modèle, voire cesser de fonctionner. Et de conclure que cet outil de financement a prouvé sa capacité à aider les acteurs du privé et du public à se développer. Et dans 4 à 5 ans, il a la conviction que l'outil sera stabilisé, fonctionnant correctement et performant. «Il faut prendre de la hauteur et accepter les ajustements qui permettront à cet outil d'être liquide et utile à l'économie», résume-t-il.