Locaux de Reim Partners à Casablanca. Crédit : Sohaib Zefri 

Nawfal Bendefa, président-Directeur général de REIM Partners, la société qui a piloté la structuration de la foncière Aradei Capital (ex-Petra VLV) et qui en assure la gestion, répond à nos questions sur le secteur et sur le développement de l'activité de la foncière.

Finances News Hebdo : La foncière Pétra-VLV change de nom et devient Aradei Capital. Pourquoi une nouvelle identité ?

Nawfal Bendefa : Aradei, c'est «Terres» en arabe, car l’origine de tout ce que nous faisons vient de la terre. Notre société a démarré son activité il y a plus de 15 ans en tant que filiale de Label’Vie. Le groupe a été visionnaire dans le sens où la séparation du métier immobilier et de la distribution alimentaire s’est faite dès le départ, mais les deux filières ont toujours collaboré, et cette collaboration étroite continue à ce jour.

En 2015, avec l’entrée de la Banque européenne de reconstruction et de développement (BERD) dans le tour de table, le groupe Label’Vie et la BERD ont établi une gouvernance indépendante pour Aradei Capital.

D’ailleurs, suite à cela et à la fusion avec Petra, Label’Vie ne consolide plus Aradei Capital, mais n’en a pas pour autant modifié son implication et son rôle d’actionnaire. Par ailleurs, la collaboration entre les deux entités reste active sur les aspects opérationnels et le développement.

F.N.H. : Une introduction en Bourse est-elle prévue ?

N. B. : C’est en effet l’un des objectifs de la société, tout autant que la transformation en OPCI. Mais, bien entendu, cela ne pourra se faire que lorsque toutes les conditions de marché seront favorables.

F.N.H. : La BERD fait partie de vos actionnaires depuis 2015. Quel a été son apport ?

N. B. : Aradei Capital a connu un changement de gouvernance en 2015 avec l’entrée de la BERD dans son capital. Suite à cette entrée, les actionnaires ont opté pour la mise en place d’une société de gestion, REIM Partners, à l’image du modèle proposé pour les OPCI au Maroc. En effet, à l’époque où nous avions mis en place cette structure, le texte de loi n’était pas encore en vigueur et la société a profité d’un apport d’expérience indéniable de la BERD, qui a été le moteur et l’acteur clé dans la mise en place de cette gouvernance.

A ce jour, la participation de la BERD dans le tour de table de Aradei Capital reste l’investissement le plus important de la banque en Equity au Maroc. Nous maintenons des liens étroits de collaboration et de concertation avec la banque et elle participe pleinement et activement au sein de la gouvernance de la société.

F.N.H. : Quels sont les prochains développements d’Aradei Capital ? Allez-vous ériger plus de centres commerciaux ?

N. B. : Les équipes d’Aradei Capital prospectent en étroite collaboration avec nos partenaires, et en particulier avec Label’Vie.

Cela nous permet de prospecter tout aussi bien dans les grandes villes que les villes secondaires. Comme vous le savez, nous sommes présents dans des villes comme Berkane, Oujda, Taza, tout aussi bien que Casablanca, Rabat, Fès, Marrakech…, etc.

Les projets en étude en ce moment concernent l’axe Salé-Rabat-Casa, mais également d’autres villes comme Marrakech et Agadir, au sud du Royaume. Nous annoncerons plus de détails dès que ces projets d’investissement seront approuvés par nos instances.

Quant aux centres commerciaux, Aradei Capital a une politique d’investissement et des critères de rentabilité qui servent à diriger nos efforts de prospection. Ceux-là ne sont pas contradictoires avec l’investissement dans des centres commerciaux. Si vous regardez notre portefeuille actuel, sur les 25 actifs, il y a trois centres commerciaux. Nous avons du commerce multipreneurs tant sous forme de galeries commerciales que de «retail park».

F.N.H. : Pensez-vous diversifier vos produits au-delà de l’immobilier commercial ? Quels secteurs et pour quelles raisons ?

N. B. : Effectivement, notre force c’est l’immobilier commercial. Aradei Capital dispose d’une équipe interne qui gère la commercialisation, le développement et tous les métiers liés à ce segment. Par ailleurs, nous avons aussi un intérêt pour d’autres secteurs qui nécessitent de l’immobilier locatif, et nos équipes ont démarré la prospection.

Cela peut aller de l’immobilier industriel aux bureaux, à l’éducation ou encore à l’hôtellerie. Nous sommes en phase d’étude sur certains projets.

F.N.H. : Dans son projet de développement, Aradei Capital pense-t-elle à l’Afrique ?

N. B. : En effet, l’immobilier locatif dans le reste du continent offre plusieurs opportunités et une croissance en Afrique fait partie des projets d’Aradei Capital. Notre savoir-faire marocain et notre expérience sur des aspects de développement et gestion est exportable dans d’autres pays.

F.N.H. : Aradei Capital se positionne sur de l’immobilier locatif, avec une gouvernance répondant aux standards des OPCI. C’est pour quand la transformation ?

N. B. : Comme vous le savez, la loi sur les OPCI n’est pas encore entièrement en place. Il y a eu aussi entre les deux dernières Lois de Finances des modifications du régime fiscal des OPCI. Nous pensons que ce texte a été globalement très bien étudié par les autorités compétentes du ministère des Finances et l’AMMC. Il reste ce dernier bout de chemin pour la finalisation du dispositif qui est crucial.

Nous analyserons, tout de suite après, la situation pour faire une recommandation à nos actionnaires. L’exercice n’est pas facile, car le régime fiscal OPCI au Maroc est difficilement comparable à d’autres pays d’un point de vue maturité du marché immobilier, mais aussi dispositif global de la comptabilité et fiscalité marocaines.

Donc, l’exercice n’est pas aussi simple que de prendre un exemple français ou anglo-saxon et de l’appliquer au Maroc. Cela dit, nous sommes confiants que les autorités concernées trouveront l’équilibre nécessaire pour pouvoir en effet créer un environnement qui permet le lancement du secteur.

F.N.H. : Quelle est la rentabilité attendue du secteur au Maroc ?

N. B. : La réponse à cette question n’est pas aussi simple que de vous donner un chiffre. Le secteur marocain n’est pas encore développé, mais la rentabilité du produit immobilier locatif dans d’autres pays où le secteur est mature est corrélée au taux de la dette.

Si l’on devait faire un parallèle de cette méthode au Maroc, je dirais que le rendement annuel devrait se situer entre 5% et 8%. Il varie notamment selon plusieurs critères : la qualité des baux sous-jacents, la taille du portefeuille et sa granularité, la qualité de l’immobilier lui-même, les perspectives de croissance de ce rendement, la qualité du gestionnaire…, etc.

Quant à Aradei Capital, elle a démarré une politique de distribution de dividendes en 2017 et notre niveau de distribution est bien dans cette marge. Au-delà des dividendes, Aradei Capital dispose d’une réserve foncière considérable qui nous pérennise pour la croissance future et nous permet de ne pas subir la pression de la cherté et rareté du foncier au Maroc qui est un vrai frein à la croissance. ■

Propos recueillis par A. Hlimi

Immobilier locatif : Vecteur LV-Petra devient Aradei Capital

La foncière immobilière Vecteur LV-Petra, issue de la fusion récente entre Vecteur LV et Petra, change de nom et devient Aradei Capital. «Nous sommes ravis de l’introduction de cette nouvelle identité qui est cohérente avec la vision de la foncière. Ce patrimoine immobilier permet aux locataires d’accéder à une plateforme de commerces modernes et génère à nos investisseurs un rendement financier stable», déclare Nawfal Bendefa, président de REIM Partners, société de gestion de la foncière.

L'activité d'Aradei Capital a démarré en 2001 au sein du groupe Label’Vie et a ensuite connu une croissance importante pour accompagner la forte dynamique du groupe, avant de se transformer en une foncière indépendante à partir de 2015. Aradei Capital a connu un changement de gouvernance majeur justement en 2015, avec l’entrée dans son capital de la BERD. Suite à cette entrée, les actionnaires ont opté pour la mise en place d’une société de gestion, REIM Partners, à l’image du modèle proposé pour les OPCI au Maroc. Une démarche qui permet au management d'anticiper les évolutions du marché.

La force d’Aradei Capital est l’immobilier commercial. La foncière dispose d’une équipe interne qui gère la commercialisation, le développement et tous les métiers liés à ce segment. Nous avons d'ailleurs eu l'occasion de visiter les locaux de la société pour remarquer son organisation agile, qui coupe avec les codes traditionnels de la profession. Outre l'immobilier commercial, la foncière regarde de plus en plus d’autres secteurs de l’immobilier locatif. Cela peut aller de l’immobilier industriel aux bureaux, à l’éducation ou à l’hôtellerie. «Nous sommes en phase d’étude sur certains projets», nous indique le management qui ne souhaite pas encore se prononcer sur ses prochaines «prises». L’immobilier locatif dans le reste du continent est également scruté par la foncière qui juge qu'il offre plusieurs opportunités. «Notre savoir-faire marocain et notre expérience sur des aspects de développement et gestion est exportable dans d’autres pays», explique le management.

La foncière Aradei Capital compte aujourd’hui 25 actifs présents dans 14 villes du Royaume et près de 500 baux commerciaux. En 2017, ses actifs ont enregistré plus de 34 millions de visiteurs. ■

Par A. H