Libérer le foncier public est un processus long et complexe. Il demande une stratégie d’anticipation de la part des collectivités locales ou des aménageurs publics ou privés. Il n’y a pas de politique foncière sans stratégie d’aménagement, et inversement. Les prévisions des documents d’urbanisme prennent rarement en considération la réalité du régime foncier et des divisions foncières.

Renchérissement des prix des terrains, production de logements, étalement urbain, préservation des espaces agricoles et naturels: la question foncière n’est en soi pas nouvelle, mais réapparaît en plein jour comme une priorité nationale. Dans les zones urbaines à densité démographique où la demande est forte, une question se pose toujours avec acuité : comment produire rapidement et à un prix abordable un foncier devenu rare et de plus en plus complexe à mobiliser. 

La production du foncier (gestion des stocks et des flux), véritable «matière première de l’aménagement», est devenue un préalable incontournable des politiques publiques. Libérer du foncier en renouvellement urbain est devenu aujourd’hui une problématique difficile à gérer. C’est un processus long et complexe. Il demande une stratégie d’anticipation de la part des collectivités locales ou des aménageurs publics ou privés. Les politiques foncières ne peuvent s’improviser au coup par coup. Pas de politique foncière sans stratégie d’aménagement, et inversement.

La politique de l’Etat dans le domaine de l’urbanisme et de la planification urbanistique vise à aménager et à gérer le territoire en vue de la planification de l’expansion urbanistique. Dans ce cadre, le foncier se trouve au coeur de la politique de l’Etat dans le domaine de l’urbanisme, qui est la matière première de cette politique.

Les textes juridiques relatifs à l’urbanisme attachent une grande importance à la question foncière, dans le sens où ils considèrent que l’urbanisme constitue un moyen efficace pour apurer les problèmes fonciers en suspens. Toutefois, les prévisions des documents d’urbanisme prennent rarement en considération la réalité du régime foncier et des divisions foncières. Parmi les contraintes relevées dans le domaine, figurent notamment la multiplicité des textes juridiques encadrant le domaine de l’urbanisme et de la planification urbanistique et l’inadéquation de certains d’entre eux avec les nouvelles donnes économiques et sociales. Il existe une absence d’une vision globale et d’une stratégie dans le domaine de la planification urbanistique et de l’aménagement de territoire.

On note également la multiplicité des acteurs institutionnels dans le domaine de l’urbanisme et de la planification urbanistique. Le chevauchement de leurs prérogatives en l’absence, certaines fois, de coordination et de convergence, perturbe leurs décisions. La lenteur de la procédure d’élaboration et d’approbation des documents d’urbanisme est aussi un handicap souvent cité par les acteurs du secteur.

Par ailleurs, il faut souligner l’incapacité des documents d’urbanisme à gérer l’aménagement du territoire et à accompagner la dynamique urbaine et les stratégies de développement social et économique.

Les intervenants aux Assises du foncier ont également relevé la faiblesse et la limitation de la mise en oeuvre sur le terrain des dispositions des documents d’urbanisme, en relation notamment avec la mise en place des infrastructures et de services publics ayant un caractère administratif, économique et social.

«La planification urbanistique se heurte à l’absence d’équité foncière dans les documents d’urbanisme en matière d’affectation des terrains aux équipements et aux services publics, routes et espaces verts et la mauvaise répartition de la plus value résultante de l’ouverture des fonciers à l’urbanisme», souligne Najib Benzouina, membre du comité préparatoire des Assises.

L’absence d’une reconstitution de la réserve foncière de l’Etat entraîne un épuisement du foncier public pour satisfaire les besoins des projets de développement (villes nouvelles, projets de réhabilitation urbaine, logement social…).

Parmi les défaillances relevées dans la gestion du foncier figure aussi la non-maîtrise de la procédure d’octroi des dérogations dans le domaine de l’urbanisme. Les organisateurs ont formulé dans un rapport de synthèse la faible efficacité de l’intervention de l’Etat en matière de régulation du marché foncier et l’inefficience du régime fiscal face à la spéculation foncière, notamment dans les zones aménagées. Cette situation fait que le foncier est devenu le principal secteur de création de plus values sans aucune valeur ajoutée économique et sans création d’emploi ou d’investissement.

«La spéculation foncière pousse des propriétaires à geler aussi les terrains qui deviennent non bâtis surtout ceux situés dans les périmètres urbains. Les promoteurs n’ont pas d'autres choix qu’à chercher dans la périphérie des terrains disponibles. Cela accélère le phénomène de l’expansion urbaine», précise Benzouina.

La difficulté de gestion de la situation de l’indivision entre les copropriétaires, conduit souvent au gel de l’utilisation des terres à défaut d’un accord entre les copropriétaires au sujet de l’équipement ou de la vente de ces terres. A cela s’ajoute l’impossibilité de la répartition judiciaire des biens indivis s’ils sont couverts par un document d’urbanisme. Dans ce cas ces biens pourraient faire l’objet d’un démembrement qui requiert l’entente des copropriétaires 

Dossier réalisé par C. Jaidani et M. Diao